un pic despre manipularea pietei imobiliare

Publicat pe 24/04/2013 Actualizat pe 26/04/2013

Piata imobiliara ca orice alt segment economic, si nu numai, este supusa in mod constant unor actiuni de deturnare si manipulare de actorii care o pot influenta, influente care se manifesta uneori in mod semnificativ. De asemenea exista si manipulari care vin din sfere externe precum piata de capital, sfera politica iar influentele de acest tip sunt in general importante.

Pornind de jos in sus si de la influente minore spre cele majore este de inteles ca in piata de ofertare exista categoria „bufonilor” imobiliari si a „gainariilor” formata din vanzatori, cumparatori sau unii agenti imobiliari care datorita intereselor in vanzarea unei proprietati sau a catorva doresc sa mute centrul de echilibru al pietei in directia dorita prin crearea unor supra sau sub ofertari virtuale. Ele pot fi „citite” de cei avizati intrucat adresele de contact, numerele de telefon, email, data, ora postarii si alte cateva elemente de prezentare indica falsul. In plus nu veti putea viziona superofertele din varii motive, chiar daca exista fotografii, fiind poate „tocmai” vandute. Acest tip de manipulare se adreseaza uzual unei anumite zone, unui anumit tip de proprietate si are influente restranse in timp si spatiu pentru ca eforturile nu sunt conjugate si continue.

Exista manipularea venita din partea actorilor imobiliari medii, acestia pot fi definiti ca fiind „farsori” imobiliari, iar actiunile lor pot fi privite ca „vrajitorii”. Cum se manifesta acestia? In primul rand pot influenta agentiile imobiliare sa fie convinse ca o anumita zona merita o atentie speciala prin promisiunea unor exclusivitati pentru un proiect frumos desenat pe hartie cu planse si design virtualizat. De asemenea articole publicate de „presari” creduli sau din contra versati pot influenta preturile in zona pe un timp mediu pana cand mega investitia, amplasamentul, facilitatea paleste iar preturile revin insa dupa ce interesul a fost atins. Modul de manipulare in acest domeniu este sustinut ca si credibilitate de lucrari de cadastrare, cereri de autorizare si urbanism, uneori sustinute si promovate ca actiuni benefice comunitatii de autoritatile locale. Si aceste actiuni pot fi detectate si analizate cu sange rece de cei avizati, prin verificarea unor informatii privitoare la cei ce se afla in spatele unor astfel de actiuni. Acest tip de manipulare a fost destul de frecvent in anii 2007-2010!, insa in ultima vreme piata imobiliara este relativ mai „coapta” nu insa si matura, ca sa identifice astfel de „fake”-uri

Mai exista manipularea care este cea mai periculoasa si care are influente lente insa pe termen lung asupra pietei imobiliare. Este data de piata de capital si factorii politici. In acest moment este greu de decelat cat sunt de separate aceste 2 sfere de influenta insa acest tip de manipulare este cu adevarat periculoasa in contextul in care nu exista un suport economic in economie. Mesaje transmise de mediul politic, anumite programe de finantare cu tinta in piata imobiliara si nu ma refer numai la „Prima” sau „Noua casa”, informatii referitoare la impozitarea transferului de proprietati, a taxelor si impozitelor locale, dar si proiecte anuntate cu „sarg” referitoare la aeroporturi, autostrazi, tuneluri, trenuri sau sosele suspendate sunt considerate informatii de „sursa” si modifica comportamentul general sau regional. Acest tip de manipulare este realizata de asa zise „eminente” iar efectele acestora poarta uzual titulatura de „proiecte”. Aceste eminente uzual detin posturi cheie in administratie si de obicei si in politica reprezentand grupul(ri) de interese in spatele carora stau magnatii. Aceste manipulari se materializeaza in articole, zvonuri sau talk showuri care ulterior in mod „ciudat” sunt propagate si amplificate de expertii si analistii cunoscatori deopotriva a fenomenului imobiliar, fotbalistic si monden.

Complementar  mai exista manipularea administratiei locale care insa pregateste si testeaza reactii din care urmaresc beneficii sau actiuni de eschivare bine tintite. (vezi Bucuresti: infrastructura transport suspendata, in conditiile in care centura nu este finalizata, megabulevarde, etc Cluj: tunel care traverseaza centrul orasului, Somes navigabil si lista poate completa)

In toata aceasta cavalcada a manipularii intodeauna cineva are de castigat, in fond acesta este si scopul acesteia, insa nu intotdeauna castigatorii sunt si cei care initiaza manipularea.

Scurta aplicatie: In urma cu doi ani presa a consemnat declinul major al pietei imobiliare datorita faptului ca in anul 2011 grila notarilor a scazut cu aproximativ 40%. http://www.money.ro/preturile-apartamentelor-din-bucuresti–la-jumatate-fata-de-2010-in-grila-notarilor_836596.html  La 4 luni de la aplicarea grilelor din 2013 valorile valabile pentru Bucuresti nu sunt inca publicate pe site-ul ce afiseaza expertizele www.unnpr.ro .Cu toate acestea presa a sesizat ca valorile au crescut anormal adica cu cu 40% in Bucuresti. Este mai mult decat evident ca a existat o manipulare (atat in 2011, cat si in 2013), acoperita de o dubla expertiza care nu a avut nicio acoperire in evolutia reala a pietei imobiliare. In anul 2011 cand s-a operat o reducere de 40% iar aceasta nu a fost deloc favorabila notarilor dar nici statului, insa este posibil sa fi fost utila in alte planuri precum „lichidarea” fondurilor imobiliare vis a vis de plata TVA. De asemenea expertiza putea fi folosita si pentru despagubirile datorate exproprierii publice (sa zicem pasajul Basarabi si bulevardul- Saturn?) dar putea reprezenta o subminare a veniturilor statului (exista se pare o „recomandare” ca valorile din expertiza din 2011 sa scada cel putin 10%) si toate aceste intr-un context politic legat si de criza economica. Acum arcul strans acum 2 ani s-a decomprimat cu cresterea anormala 40% a valorilor din expertize. Cand aceste expertize au fost corecte?

Alte influente se pot manifesta ca urmare a utilizarii indicelui imobiliar realizat de INS care ia in calcul valorile raportate la transferul tranzactiilor. Acesta intr-o proportie majora urmeaza „valorile de circulatie orientative” din aceste expertize dar care pot fi considerate minimale si diferite fata de tranzactiile din piata imobiliara chiar cu 20%-40% mai putin. Suma tranzactiilor din Bucuresti impreuna cu cea din Timisoara si Cluj sunt dominante in obtinerea indicelui aceste localitati fiind cele mai active. Acest pseudo indice imobiliar poate fi utilizat in raportari externe pentru diverse programe guvernamentale sau referinta pentru multinationale in stabilirea unor prognoze si estimari. Exista destule elemente ce pot fi detailate in jurul acestui subiect insa cele aproape 1000 cuvinte din acest articol sunt suficiente deocamdata.