Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. (3) Comercial (4) birouri (5) Industrial-logistica

Publicat pe Actualizat pe

Continua publicarea in segmente a analizei imobiliare 2013 si prognoze/estimari 2014 pentru segmentele comerciale de birouri si spatiile industriale si logistica. Lucrarea fiind mai ampla decat un „focus”, „review” si analiza „spot” este mai greu „digerabila” in formatul intreg. Analiza este constituita din 3 capitole:

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (prima parte)
partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (articol precedent)
partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial (articolul de fata)

 Va reamintesc ca prezentul articol se supune drepturilor de autor si citarea sursei/autorului sau linkului/legaturii este absolut necesara.

mall3.3 Retail Spatiile comerciale  Se pastreaza in 2013 tendinta de stabilizare pentru valorile de inchiriere a spatiilor comerciale. Ratele de neocupare pentru spatiile comerciale din zonele de comert activ (magazine pe strazi comerciale) sunt la un nivel destul de mare cu un nivel diferit regional care depinde chiar si de politicile locale de impozitare dar si de concurenta polarizata care consta in cantitatea si calitatea spatiilor mari concentrate de “retail” – supermarket/hypermarket, zone de comert DIY&malluri. In acest context chiriile pe strazile comerciale de top sunt cuprinse in orasele mari in tara intre 20-55 euro/mp cu exceptii. Ariile comerciale mari sunt in general cu grade de ocupare mult mai mari in marile orase evident cu exceptia cazurilor de insolventa in derulare sau pregatire din cateva localitati (ex. Suceava, Bacau, Arad, Oradea).

A continuat extinderea unor lanturi de magazine comertul cu produse de baza (in special Lidl isi sustine expansiunea) dar si DIY (Dedeman, Baumax) conform unor strategii continuate in ultimii ani. De asemenea preluarea magazinelor Real (partiala) a determinat modificari in structura de hypermarketuri, care ataca si segmente de intrare in interiorul oraselor in spatii de retail centrale (Carrefour, Billa, etc). Oricum dezvoltarea marilor magazine gen hipermarket ramane prezenta doar la nivelul marilor orase si prin unitati mai mici in orasele de rang 2 si chiar 3, dar dezvoltare acestuie segment necesita extinderea si implementarea unor noi capacitati logistice si de distributie ale marilor comercianti.

Prognoza comercial 2014   Se asteapta consolidarea pietei iar ratele de capitalizare medii sunt cuprinse (marile orase) intre 9.25-10% in usoara scadere mai ales pentru spatiile amplasate pe strazile comerciale din localitati si in jur de 8-9% pentru parcurile de retail si magazinele mari. Tendintele oscilatorii pot exista insa doar regional si ca efect la stimulii pietei de profil.

birouri3.4 Office/ birouri . Spatiile de birouri au o dinamica extrema in ultimii ani si isi continua evolutia in acelasi ritm. Dupa Bucuresti, Cluj Napoca si Timisoara au cele mari suprafete de spatii de birouri si nivelul cel mai inalt din provincie al chiriilor. Nivelul mediu general in orasele mari la standarde echivalente pentru spatii de birouri este de 10-19 euro/mp in functie de suprafata si calitatea acestora. Ratele de capitalizare se mentin la un nivel constant si sunt cuprinse intre 8.5-11%. Exista exceptii fata de aceste informatii insa acestea se datoreaza si contractelor care sunt in desfasurare, a clauzelor contractuale ale unor spatii de birouri care se afla inca in constructie. Multe din contractele din perioada de boom ajung in 2013-2014 la scadenta/renegociere si/sau  recontractare, in consecinta exista o fluiditate in acest segment in sensul unor repozitionari pe acest segment.

Prognoza birouri 2014 – .  Piata de birouri in plina expansiune orizontala este in pragul unor evolutii contrastante in conditiile in care in cateva orase mari din Romania procentul spatiilor noi create si puse in constructie si ce se prespune a fi functionale in 2014 si 2015 vor creste cu 10-12% iar la Cluj cu peste 20%. Valorile chiriilor raman la aceleasi valori, insa este posibil ca in anumite piete sa existe dezechilibre intre cerere si oferta ceea ce va duce la o scadere a valorilor lunare de inchiriere cu implicatii si asupra ratelor de capitalizare. Aceasta se datoreaza atat intrarii de spatii libere in piata in cantitate destul de mare dar si datorita renegocierilor contractelor precedente incheiate in urma cu 3-5 ani in urma. In functie de tipul de piata dominata de cumparator/vanzator  sunt posibile miscari chiar antagonice fata de evolutia ultimilor ani, date atat de aparitia de noi spatii dar si de suprafetele noi de spatii oferite in piata.

industrial3.5 Capacitati industriale si de logistica. Multe dintre capacitatile noi de logistica si industriale au avut ca motor si sursa de finantare investitiile straine. Acestea au scazut constant asa dupa cum rezulta si din graficul prezentat de compartimentul de cercetare din cadrul BCR si nici in 2013 nu au reprezentat o componenta importanta si ceea ce este mai important au un trend negativ fata de celelalte tari vecine sau emergenta care au reusit sa contracareze si sa reatraga capitalul strain.

Cu toate acestea investitii in parcuri industriale in structura de logistica si productie exista, insa sunt din pacate la nivel punctual si nu general ceea ce dealtfel este destul de vizibil si in structura si infrastructura industriala si se datoreaza in principal mediului de afaceri puternic in fluentat de mediul politic dar si infrastructurii nationale de transport care este deficitara. Evolutii exista atat in greenfield, greyfield in ceea ce priveste, constructia, extensia si modernizarea altora noi facilitati. Nivelul chiriilor pentru acest sector, la nivel national, avand ca reper marile centre urbane are o medie cuprinsa intre 2.8-4.3 euro/mp si se refera la constructiile noi. Devieri de la aceste valori in sens descrescator si fata de calitatea si oportunitatile oferite de locatie si infrastructura sunt acceptate si in limita a 50%. Ratele de capitalizare estimate de studii de piata si cercetare a unor companii de profil indica un nivel de 9-10.5% insa acestea se refera cel mai adesea la spatiile noi date in functiune. Rezultatele obtinute in baza calculelor efectuate indica mai degraba valori medii ponderate cuprinse intre 11.5-14% iar in localitatile de rang mai mare (1,2) sau in periurban la valori chiar mai mari.

investitii strainePrognoza industrial/logistica 2014. Informatiile sunt contradictorii in domeniul investitiilor din domeniul industrial si logisticii. Pe de o parte sunt semnale pozitive referitoare la productia industriala, balanta economica, cresterea productivitatii, in alt sens exista investitii insa acestea sunt reduse. Prognozata crestere economica in 2013 si 2014 ar trebui sa imbunatateasca increderea in investitiile din acest sector insa masurile economice, balansul politic si deciziile asupra economiei nu reusesc sa consolideze investitiilor straine. Structura sectorului industrial este promitatoare (gradul de utilizare a capacitatilor existente), dar si volatila sub aspectul portabilitatii si posibilitatilor de relocare, in consecinta prognoza pentru 2014 este rezervata si va raspunde clarificarilor care vor veni din partea executivului, cel care este responsabil de mediul de afaceri. Investitorii straini in tara sunt atrasi de nivelul de salarizare redus si a fortei calificate in raport cu acest tip de salarizare insa deschiderea pietelor muncii pot aduce modificari sensibile prin prisma potentialelor migratii, fapt care este de asteptat doar pentru popultia activa sub 35 ani. In compensare la acest moment un mediu legislativ si politic predictibil si in limitele normalitatii, completat cu o structura administrativa onesta predictibil dar si o infrastructura de transport sunt punctele slabe motive pentru care investitiile de calibru sunt doar punctuale, iar evolutia sectorului de investitii in sectorul industrial se va baza pe resurselor proprii, tipice pentru o economie emergenta.

Articolele precedente din aceiasi lucrare:

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (prima parte)
partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (a doua parte)
 
Anunțuri

3 gânduri despre „Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. (3) Comercial (4) birouri (5) Industrial-logistica

    […] (Acest studiu este parte din analiza pietei imobiliare pe anul 2013 si contine prognoze si estimari pentru anul 2014. Contine analize privitoare la componentele nonimobiliare (mediul politic si economic, infrastructura de transport, arii protejate, turism, etc). Mai jos este prezentat un fragment si anume descrierea a 2 componente imobiliare (terenuri agricole, si rezidential), studiul asupra sectoarelor de birouri, retail (comert) si industrial fiind parte ale studiului integral si care poate fi furnizat celor interesati la cerere. De asemenea lucrarea este extinsa la orasul Cluj Napoca tot sub aspectul componentelor non si imobiliare. Update 31.01.2014.  Sectiunea 3.3 retail, 3.4 birouri si 3.5 industrial o putetic accesa aici […]

    […] partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial […]

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s