2013: predictibilitate in piata imobiliara

Publicat pe Actualizat pe

prognoza

Update 01.01.2014! Retrospectiva 2013 prognoze 2014

Acest material contine extrase din Analiza Pietei Imobiliare 2012 si prognoze pentru 2013.

Analizele, graficele, opiniile sunt doar rezultate ale indicatorilor si evenimentelor existente in piata imobiliara si care este conectata intrinsec la piata de capital. O analiza a posibilei evolutii imobiliare in 2013 porneste de la factori imobiliari si nonimobiliari insa rationamentele trebuie sa aiba o arie de cuprindere de la  macro la micro pentru a realiza un tablou al evolutiilor predictibile.

Astfel scenariile cu implicatii in piata imobiliara pot proveni si din evolutiilor existente in tarile CE, dar si al fluctuatiilor de capital ale organismelor financiare majore. In alt plan sunt politicile guvernamentale oarecum si ele integrate in angajamente ce tin de contextul european, dar care prin actiunile sale, uneori imprevizibile, pot determina modificarea atitudinii investitorilor si mediului de afaceri antreprenorial national. De asemenea schimbarile din acest an de pe piata energetica, inclusiv a preturilor, evolutiile actorilor din acest domeniu care se framanta in jurul resurselor (hidrolectrice, eoliene, gaze, petrol dar si aur, cupru si alte metale rare) vor avea anumite influente indirecte, inclusiv in planul inflatiei. De asemenea alti factori ce marcheaza acest an sunt (ne)accesarea  fondurilor europene, cuantumul datoriilor scadente din 2013 si 2014 si necesitatea unor refinantari majore sunt elemente ce trebuiesc sa intre in calculul evolutiilor financiare si implicit imobiliare. Ca sa fiu ilar dar consecvent chiar starea vremii (seceta/inghet/ploi abundente) pot afecta PIB-ul cu cateva procente ceea ce poate reprezenta un element ce afecteaza indirect investitiile majore. Anului precedent a demonstrat ca variatiile cursului valutar reprezinta un element de „paralaxa” imobiliara. Lipsa existentei unui buget pe 2013, la aceasta data imi permite doar sa speculez ceea ce se presupune a fi programul Prima Casa 2013 si care continuat in aceasta forma are mai degraba un rol nefast pe termen lung din motive ce le voi preciza poate intr-un articol viitor. El reprezinta acum doar o gura de oxigen pentru o nisa a pietei rezidentiale care subzista prin aceasta coma indusa.

Datorita conjuncturii actuale, este destul de clar ca fara o redefinire sau macar o modernizare a programelor de stimulare a pietei rezidentiale  din intreg spectrul aceasta va ramane in stadiul vegetativ in care s-a prabusit dupa 2008. Ciclicitatea pietei imobiliare atat in plan regional, national sau european este o caracteristica constanta, insa volutia europeana indica miscari antagonice in diverse regiuni (sud si nord,  Spania si Germania). Economia europeana nemarcata in 2013 de evenimente abrupte indica o consolidare a monedei in acest an, pe fondul intentiei a mai multor tari de a ceda controlul asupra parametrilor bugetari unui superminister de finante paneuropean. Diferentele si problematicile financiare si imobiliare sunt majore intre tarile din sudul Europei (Portugalia, Spania, Italia, Grecia) sau cele mai din nord. Piata rezidentiala nationala este marcata de atitudinea organizatiilor financiare cu cartiere generale in afara tarii si care privesc cu circumspectie finantarea unor produse ipotecare adresate clasei de mijloc, din motive ce tin de analiza factorilor de risc imobiliar a pietei nationale (factori de risc ce vor fi precizati in continuare). In consecinta piata imobiliara dar in special sectorul rezidential isi va mentine tendinta actuala de usoara scadere si in acest an.

Forta de munca activa si masiva din tarile afectate de criza in 2012 nu a mai redirectionat economiile dobandite in aceste tari (Spania, Italia) spre investitii de proximitate (apartamente si case care genereaza mai multe costuri) ci mai degraba putinele fonduri se vor indrepta spre terenurile agricole, care incep sa fie redescoperite de localnici dar si descoperite de investitori din tari precum Italia, Franta, Ungaria. (Ungaria a interzis vanzarea terenurilor agricole pentru straini). Achizitiile de terenuri vor fi urmate si de investitii necesare sa fructifice potentialul economic, ceea ce inseamna utilaje, spatii de logistica, procesare, amenajari funciare si eventual de irigatii in anumite zone, creand premiza unei piete de investitii specifice in urmatorii ani. In acest context, valorile terenurilor agricole vor continua trendul de crestere, in special pentru acelea ce au drepturi clare de proprietate si reprezinta suprafete ce permit practicarea unei agriculturi eficiente (terenuri comasate).

Costurile fortei de munca, mici inca fata de nivelul european, vor continua relocarea activitatilor diverselor companii vestice iar tinta acestora va fi in special localizata pe axele unde infrastructura de transport rutier sau nodal rutier exista, sau unde este asteptata (ex: proximitatea viitoarei autostrazi de pe coridorului IV). Se asteapta astfel fie revitalizarea fie realizarea unor investitii in spatii logistice si de productie industriala, insa in acest an doar preturile terenurilor din zona  vor avea evolutii care sunt in trendul evolutiei economiei si nu vor fi spectaculoase. Concurenta pentru investitii exista si in state est europene vecine cu infrastructura mai solida si predictibilitate economica.

Pe acelasi fond al costurilor reduse a fortei de munca, dar cea cu inalta calificare, vor exista evolutii continue. Se asteapta inca din acest an sa existe tulburari si o reasezare a valorilor chiriilor pentru spatiile de birouri din motive ce tin de cresterea suprafetelor ofertate sau modernizarea celor existente. Tendinta ramane insa una cu evolutie moderata crescatoare continua.

Sub aspect comercial, extinderi de big boxuri vor fi in special in sectorul de produse  DIY, iar retelele de lanturi alimentare vor continua sa creeze noi implantari in teritoriu. Capitala aflata de ceva vreme intr-o goana de dezvoltare de mari spatii comerciale (malluri), sufera repercursiuni majore in planul dezvoltarii urbane si economice pe orizontala,  existand si semne ca unele din aceste investitii se afla in declin. Prognoze se pot face asupra chiriilor care vor ramane in aceiasi parametri, insa detalii privind insolventele, exiturile sau preluari ale unor astfel de afaceri se negociaza in spatele usilor inchise.

Trecand in viteza toate categoriile imobiliare, se poate spune ca pentru anul 2013 evolutiile cele mai rezervate vor fi in sectorul rezidential (case si terenuri). De asemenea in scadere usoara va fi sectorul apartamentelor (locuinte colective mari) dar surpize pot aparea daca nu cumva „proiectantii” programului „prima casa 2013” nu vor da o lovitura apartamentelor vechi, prin finantarea preferentiala a fondurilor imobiliare nou construite. Nu acelasi lucru se poate spune despre terenurile ale caror suprafata permit dezvoltari economice complexe (industriale,  parcuri tehnologice, logistica, birouri, etc) in grey si greenfielduri. De asemenea terenurile agricole viabile ca suprafata, pozitionare si calitate vor avea preturi ceva mai mari in 2013 fata anul precedent. Piata de birouri isi va mentine trendul, aici putind fi inregistrate tulburari insa evolutia este in general pozitiv. Spatiile industriale si de logistica se vor extinde in aceiasi logica cu dinamica economica: fluctuant in general dar usor pozitiv in ansamblu. Toate aceste tendinte vor fi moderate, selective si dependente de disponibilitatile investitorilor/antreprenorilor, de politicile locale, de investitii regionale si politicile administrative guvernamentale. Acest esafodaj poate fi aruncat in aer de evolutii impredictibile in plan social, economic la nivel european si global, care ar putea dezechilibra fluxurile de capital investitional.

Dealtfel analizand parte din nisele din piata imobiliara si investitiilor din tara, exista o vulnerabilitate la majoritatea factorilor de risc imobiliar  identificati de DBR si EMF* in modelul de scoring elaborat. Riscul general de pret este datorat suprevaluarilor este prezent inca in diverse portofolii. Riscul economic datorat incetinirea cresterii economice, modificarilor dobanzilor şi fluctuatiile demografice. Riscul de oferta datorat stocului de locuinte nevandute. Riscul de structura a pietei datorat stimularii spre tranzactionare doar a unui tip de locuinta corelat cu sistemul de impozitare gradual pentru detinerea mai multor imobile. Riscuri privind sistemul ipotecar care este afectat in ultimii ani dar si in aceste ultimele luni de brese care s-au manifestat la nivele executive inalte din sistemului privat bancar. Riscul de corelare cu alte piete in special din tarile in care criza imobiliara este in plina desfasurare. Aceste riscuri sunt atent monitorizate si reprezinta semnale importante date potentialilor finantatori asupra rentabilitatii si garantiei investititiilor.

Sub analiza acestor aspecte consider ca piata imobiliara este predictibila in 2013 si nu poate fi contrazisa decat de teoria haosului.

* DBR – Deutsche Bank Research, EMF European Mortgage Federation)

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s