metamorfoze si enclave … imobiliare

Publicat pe Actualizat pe

In sensul transformarii asa cum DEX-ul il sugereaza, metamorfozele imobiliare reflecta dinamica sau mai simplu transformarile din acest domeniu. Practic fondul imobiliar este intr-o continua schimbare determinata de evolutiile economice si  nevoile demografice, iar abordarea din articol este .. sa zicem, „panoramica”.

Aceste transformari sunt prezente in toata lumea de la nivel macro la cel micro. Ele se caracterizeaza prin evolutii si involutii care se manifesta energic atat la nivelul metropolelor cat si in comunitatile rurale, iar interactiunea celor 4 parametri principali economie-populatie-sanatate-securitate  (cu accent pe primele 2 elemente in societatile stabile) dau masura acestor metamorfoze care pot fi parametrizate si studiate matematic de stiinte precum teoria sistemelor sau au alte abordari relativ similare care se regasesc in abundenta  in spatiul virtual (exemplu).

Sarind peste aspecte teoretice, dinamica imobiliara, pozitiva, este evidenta in orase precum Singapore si Dubai sustinute de politici economice sau investitii masive si lobby/marketing sustinut. Orasele din China care au avut evolutii ascendente,  au intalnit primele sincope in dezvoltarea lor, insa acest lucru nu inseamna oprirea evolutiilor acestora. Este de asemenea adevarat ca exista si o adevarata teorie a conspiratiei privitoare la colapsul metropolelor, iar exemple de state/zone care au avut orase  in pragul unei recesiuni pregnante sau a falimentului administrativ din perioada „balonului/bubble” sunt Michigan, Texas, California,  Louisiana.

Revenind pe taramuri mai apropiate nu pot sa nu constat ca la nivelul oraselor europene a existat stabilitate data de conditiile economice si sociale dar si a unor sisteme administrative mai putin „liberale”. Cu toate acestea dinamica s-a manifestat in mai multe planuri, altfel si s-au creat zone care au evoluat prin dezvoltare generate de finantari si factori economici activi realizate in greenfield-uri sau greyfield-uri (exemplu: Cannary Warf– Londra). Au existat dintotdeauna zone in care s-au creat microcartiere pe baze etnice sau religioase cristalizate, comerciale sau pe alte criterii. Spre exemplu Amsterdamul are ca particularitati zona de „cafenele” specifice acestui oras sau districtul „red lights” , iar cartierul Latin cu zona Saint-Germain des Pres pe rive gauche din Paris este celebra pentru aerul boem dar plin de substanta al magazinelor de antichitati, anticariat si consignatii. Ultimele exemple arata influentele istorice si sociale avand ca baza localizarea si populatie ca baza de evolutie imobiliara si nu factorul economic, desi interactiunea dintre cei 2 factori se intrepatrunde in proportii diferite in ambele cazuri.

Romania nu este in afara acestor tranzitii imobiliare insa manifestarile au fost specifice in toate perioadele: antebelice, postbelice si postrevolutionare. Un exemplu a fost Brasovul, oras cu alt specific pana a devenit un fel de Iasov populat in perioada de avant industrial (platforma de tractoare si camioane) cu moldoveni si astfel au aparut cartiere precum Noua, dar si turbulente si modificari ale stilului de viata a vechilor locuitori ai urbei, spre deosebire de Sibiu a carui arhetip local nu a fost influentat iar „sechelele” administratiei imperiului austriac sunt inca pregnante incepand cu arhitectura si terminand cu comportamentul social al locuitorilor prin faptul ca au existat comunitati mai numeroase de sasi care au actionat dupa propriile cutume. Prin prisma evolutiilor imobiliare postrevolutionare, nu pot sa nu mentionez ca acestea au fost tributare unor legislatii precare si administratiilor corupte insa cei doi factori determinanti au fost tot cel economic si tot cel ce priveste populatia ca evolutie numerica si sociala. Previzibile dar si specifice ca si tip de zonari, exista in toata tara dar exemplificari precum Bucuresti (Lipscani cu o evolutie dramatica in ultimii 20 de ani, Giulesti, Pipera, Baneasa), Cluj (Calea Truzii caracterizata ca zona showroom-uri auto polarizat in jurul centrului principal de vanzari Dacia, iar zona Clinicilor medicale universitare este aglomerata acum de clinici, cabinete private, imagistica medicala sau firme care furnizeaza consumabile sau analize de laborator) s.a.m.d.

Economia ca factor determinant in transformarile si regionalizarile imobiliare. Unele platforme industriale au fost devalizate/demolate/abandonate dupa 1990, altele s-au conservat in masura in care s-a putut fiind ulterior repopulate haotic in baza privatizarile si preluarilor realizate si conforme evolutia inconstanta a economei realizandu-se o evolutie in sensul trecerii dinspre colosii industriali spre furnicarul care il reprezinta mica industrie. Putine platforme care contin masive platforme tehnologice au mai ramas in picioare (ex combinate chimice la Targu Mures, Ramnicu Valcea, rafinariile, etc). Zonele caracterizate ca fiind grey/brown fielduri sunt inca in afara unui interes imobiliar si datorita aparitiei noii vedete importate de capitalismul autohton, parcurile industriale, mult mai atractive pentru cei care doresc o relocalizare, datorate in special facilitatilor oferite inclusiv de administratii si a faptului ca nu mai sunt asa gri.

Populatia ca factor determinant in transformarile si regionalizarile imobiliare. Cartierele rezidentiale vechi si cele aparute din greenfielduri datorita urbanismului malefic si modului suburban de administrare au diminuat calitatea vietii locuitorilor prin supraglomerarea zonelor, neadecvarea tramelor stradale la dimensiunile si traficul actual, mixtura constructiilor nefiind asistata de servicii si spatii urbane adecvate (parcuri, piatete-agore, scoli, etc). Acestea sau petrecut atat in greenfield (Cluj – Vezi cartierele Campului, Europa, Buna Ziua, Borhanci) dar si pe fondul parazitarii unor cartiere oneste ca raport intre suprafete de spatiu verde si constructii cu presiuni asupra celor de elita unde pe langa vile intre case au aparut si suficiente blocuri intre case. Toate acestea in baza unui urbanism conectat la presiunile investitorilor si mai putin la scopul pentru care acesta ar trebui sa functioneze (cresterea calitatii vietii rezidentilor si o administrare edilitara eficienta). Practic delimitarea cartierelor ca purtand amprenta unor anumite perioade din dezvoltarea oraselor si a arhitecturii specifice timpului a fost bulversata de aceste noi constructii parasutate arhitectonic, cultural si fizic in cele mai stupide situatii, amplasamente si contexte.

Efectele unor astfel de evolutii si atitudini imobiliare vor avea de abia in urmatorii ani un impact puternic in ceea ce priveste calitatea vietii si va genera efecte contrare si greu previzibile in plan economic datorita multiplilor parametri care actioneaza antagonist in acest moment. In acest context predictibilatile necesare stabilirii unor strategii concrete si eficiente de dezvoltare durabila, atat de uzitate de limbile de lemn ale administratiei centrale si locale fiind subminate.

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s