tsunami pe piata rezidentiala dupa 2024

Publicat pe Actualizat pe

Nu e vorba de o profetie, si nici macar o speculatie ci doar un avertisment adresat acelora care fac planuri de dezvoltare durabila. In varianta unei evolutii globale si nationale favorabile economic acest avertisment este de luat in seama, dar suportabil insa in varianta unei evolutii nefaste impactul ne va conduce spre o accentuarea unei crize pe care cea de acum o putem considera doar un atrenament. Sigur ca exista factori colaterali care trebuiesc luati in seama pe masura ce ne apropiem de 2020 si ei vor tine de evolutia economiei noastre dar si a UE sau ma rog a entitatii din acea perioada.

Toata aceasta prognoza se bazeaza pe un adevar confirmat cam in toata lumea si se refera la varsta medie la care un individ/cuplu achizitioneaza o locuinta. Informatiile disponibile indica faptul persoanele in varsta de 35-50 de ani detin capacitatea si stabilitatea de a achizitiona locuinte si nu are sens sa explic care sunt aceste considerente. Orice fluctuatie demografica semnificativa cauzata de o natalitate in crestere brusca (baby boom) sau scaderea brusca a unui anumit segment de populatie (avand ca motivatie un conflict armat, cataclism, flagel) are un impact semnificativ asupra unei nise economice in cazul nostru cererea de locuinte si sunt predictibile prin analiza statistica a demografiei. Exemple in istorie sunt multiple insa influentele postbelice s-au manifestat prin salturi demografice exemple fiind cele din perioada baby boom-ul american dar si al reconstructiei postbeligerante a Europei. Influentele economice au impact in timp pe masura ce piata se maturizeaza si influentele demografice creeaza fluxuri semnificative iar acesta este un mecanism simplu care guverneaza echilibrul/dezechilibrul intr-o piata: cererea si oferta.

Am sa intru in subiect prin explorarea concreta a meandrelor mioritice ante si post revolutionare, precizand legatura intre titlu si slalomul prin acest rationament.

Cresterea demografica. Romania anul de gratie 1968,”decreteii” sau baby boomul lui Ceausescu.  Daca adaugam simplu si banal 35 de ani ajungem in zona anilor 2004-2006 ani ce au reprezentat o adevarata cursa pentru locuinte adica preludiul umflarii balonului/bulei imobiliare la noi. Analizand foarte telegrafic situatia economica bazata pe un consum exacerbat, corelata cu tendinta demografica  puternic crescatoare, nu a existat decat o singura concluzie potentiala: nevoia de locuinte pentru o populatie care a ajuns la maturitatea si stabilitate pe fondul unei cresteri economice, deci avand garantii de buna purtare din parte celor din „big four”. Bancile mari din intreaga lume prin compartimentele de analiza si strategie impreuna cu fonduri financiare importante au inteles oportunitatea investitiilor de capitalsi au injectat valuta masiv in instutiile bancare subsidiare  (vezi si oscilatiile cursurilor BNR din acea perioada), oferind produse imobiliare atractive, fapt ce a trezit atentia si altor categorii de actori imobiliari: antrepenori, speculatori si aventurieri, mai ales ca cei pomeniti anterior au intrat cu fonduri si fara pasaport in cel de-al 27 stat membru UE. 2007 este si primul an din cei 2 ani dementiali sub aspect imobiliar in care investitiile in absolut orice au facut ca economia tarii sa tresalte nemeritat fata de capacitatile pe care le avea. Balonul imobiliar umflat cu finantari exacerbate pe fondul cererii de locuinte, datorata la randul sau si de evolutia demografica, s-a dezumflat la sfarsitul anului 2008 cand criza economica datorata  altei bule imobiliare (cea americana) s-a transformat in criza financiara si s-a propagat in toata lumea. Este evident ca au trecut aproape 10 ani si cererea este estompata desi segmentul de populatie se pastreaza in aceiasi parametri de consistenta inca 10 ani dupa care va sosi reculul adica ….

Descresterea demografica. Dupa 1990 odata ce mijloacele contraceptive au fost liberalizate, natalitatea a avut descresteri constante si masive. Inca nu am inteles ca segmentul de populatie care implineste 20 de ani este in scadere masiva de aproximativ 2 ani si tendinta ramane cel putin 2-4 ani pana se va stabiliza la o valoare cu pana la 30-40% sub pragul precent (de la 170.000 la 120.000). Asta se traduce in faptul ca lipsa studentilor din fabricile de diplome nu este datorata numai nivelului precar de invatamant sau conditiilor economice invocate de facultati ci in special tendintei demografice care atinge in acesti ani universitatile provocand un prim val de impact. Al doilea val este in 2024-2025 cand aceasta groapa demografica se va manifesta prin scaderea piatei imobiliare rezidentiala in conditiile in care fenomenul migrationsit ar putea accentua aceasta stare. Estimarea impactului este greu de realizat in acest moment si tine de scenarii complexe insa este de asteptat o scadere in decurs de 2-3 ani cu pana la 30% a valorilor imobilelor rezidentiale, terenurilor intravilane construibile si al chiriilor, ceea ce va perturba industria materialelor si a serviciilor din constructii din industria orizonatala si verticala inclusiv a bunurilor de larg comsum (mobila, covoare, electrocasnice, amenajari interioare si exterioare, etc) ceea ce va aduce perturbatii asupra PIB, inflatiei, etc. Nici cei ce analizeaza aceste date din turnurile financiare de veghe nu vor fi pasivi si vor crea miscari specifice de anticipare care vor avea loc cu cam cu 1 an inainte, ceea ce ar putea avea implicatii in stabilitatea economica si financiara, in conditiile in care metodele de guvernare raman doar consjuncturale si nu strategice.

Din pacate aceasta este o prognoza bazate pe certitudini, si nu o incercare de a introduce un titlu elucubrant in presa ravasita, si se bazeaza pe fenomene si mecanisme care functioneaza fara crutare si care nu iarta nici in China, Elvetia, Peru sau Singapore. Statistica demografica este un instrument de analiza care furnizeaza informatii vitale celor care stiu sa le citeasca.

PS Documentarea pentru acest articol o reprezinta analiza informatiilor de statistica demografica, studii ale autorului, iar parte din bibliografie este prezentata si la finalul articolului Statistica demografia si imobiliarele.

Anunțuri

2 gânduri despre „tsunami pe piata rezidentiala dupa 2024

    […] Citeşte mai departe […]

    […] Citeşte mai departe […]

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s