tablou imobiliar estival 2013: scumpirea „primei case”

Publicat pe

scumpire prima casa 1Scumpirea programului „prima casa” este un prim semnal prin care executivul vrea sa reduca avantul luat de creditele garantate de stat. Foarte pe scurt trecerea de la o dobanda de 5.5% in euro la una de 8.5% in lei devine deja un impediment pentru cei ce il solicita. Implicatiile acestei decizii se propaga in plan orizontal si vertical si sunt un raspuns la semnalele si evenimente provenite din sfera staffurilor Bancii Nationale, Fondului National de Garantare IMM . Este dificil ca acesta scurta analiza sa cuprinda toti parametri insa voi prezenta sintetic cateva elemente care descriu tabloul masurilor din vara lui 2013.

Executiv. Inca de la inceputul anului executivul a dorit sa restructureze aceste program (transformand prima casa in noua casa – adica credite doar pentru fonduri rezidentiale nou construite) la fel cum guvernul precedent dorea sa reduca implicarea sa in acest program prin preluarea a unei cote de 1/2 din garantii de catre bancile care operau in acest program.

FNGIMM. Un alt element care face parte din acest tablou este dat de institutia care preia in garantie aceste active adica Fondului National de Garantare pentru IMM. Anchete penale efectuate la varful institutiei, a dat semnale extrem de nefavorabile celor ce avizeaza finantarea programelor prin fonduri europene prin elementele de coruptie, trafic de influenta si abuzuri care au fost semnalate de presa insa cu discretie fata de alte circuri mediatice. Drumul acestei institutii poate fi asimilat dar doar pe departe cu cel al fratelui mai mare din ograda unchiului Sam (Freddie Mac) elementul comun fiind un portofoliu de active mai mult sau mai putin „digerabile”, garantiile acestui fond nu fac la acest moment subiectul discutiei de fata.

Bancile. Bancile au o atitudine reticenta in oferirea de produse ipotecare masei largi intrucat pozitionare acestora in politica financiara europeana si mondiala este de a fi prezenta intro economie emergenta si de a specula in domenii precum energia si agricultura pentru reducerea deficitelor datorate activelor toxice inghitite in perioada de boom imobiliar. De asemenea produsele ipotecare implica costuri mari comparativ cu riscurile actuale date de o piata imobiliara rezidentiala anchilozata si predispusa la recidiva, riscuri  care se completeaza cu elemente precum puterea de cumparare care este in scadere (fata de curs, inflatie si alti parametri macroeconomici la nivel national si european). Cu toate aceste presedintele Asociatie Romane a Bancilor declama candva in acest an, ca incepand din toamna sistemul bancar va lansa produse ipotecare mai accesibile insa este posibil ca aceste declaratii sa contina un alt substrat, mai degraba unul de pozitionare in cadrul organizatiei pe care o reprezinta.

Piata imobiliara. In alt plan INS raporteaza o scadere a cererilor de autorizatii de construire insa acesta este un indicator de plan secund fiind unul de inertie. Informatiile prin care cresterea valorilor unitare pentru apartamentele (in special de 2 camere) in piata imobiliara se resimte in zonele in care programul „noua casa” este mai prezent prezinte pe de alta parte un element care infirma concluziile date de cealalta informatie. Toate aceste semnale trebuiesc privite insa in completare si cu alte informatii.

Semnalele oferite de piata imobiliara sunt cele mai clare din ultimii ani in sensul unei reveniri provocate de o cresterea a numarului tranzactiilor, multe dintre ele in afara finantarilor oferite de organizatiile financiare. Este evident o greseala sa intelegem ca piata imobiliara se „resusciteaza” cand exista un trend crescator al valorilor de tranzactionare. Trendul pietei imobiliare reflecta echilibru generat de cerere si oferta iar cresterea valorilor intr-o marja rezonabila indica mutarea centrului de greutate dinspre o piata a cumparatorului spre cea a vanzatorului. Astfel semnalele provenite de la institutiile care monitorirezeaza numarul tranzactiilor (cadastru in speta) indica o sustenabilitate si oprirea unui declin oferit anterior de supraoferta si o stabilizare a pietei intr-o zona de preturi acceptate de situatia economica actuala. Cresterile de preturi peste o medie rezonabila si o revenirea pe o panta crescatoare a preturilor este data de cerere continua si poate fi obtinuta doar prin existenta unor conditii demografice, sociale, economice si financiare favorabile, dublate de o calitate a urbanismului si calitatii constructiilor, conditii care deocamdata nu se indeplinesc. Acesta este motivul pentru care o revenirea la preturile anilor de bula imobiliara (2007-2008) este imposibila intr-un orizont de astepare scurt. Din contra chiar daca vor exista cresteri neasteptate in locatii si segmente – (ex: Bucuresti care are un venit net provenit din mediul privat care a fost prea putin afectat de criza in ultimii 2-3 ani), ma astept la o maturizare a pietei privitoare la calitatea constructiilor si urbanismului in defavoarea speculatiilor investitorilor.

Plusuri si minusuri. Referitor la masura de trecere a creditului din euro in lei, sub aspect tehnic al executivului acesta puncteaza pozitiv in sensul in care stimuleaza creditele in lei scazand astfel un element financiar care se cifreaza se cifreaza la o valoare 500 mil euro cu suplimentarea in lei in cuantum actualizat de 250 mil. euro (insa aceasta este o consider o pista falsa), temporizeaza avantul luat de creditele imobiliare prin „prima casa”, atat sub aspectul finantarii dar si al garantiilor preluate si puncteaza negativ prin faptul ca ingreuneaza conditiile de finantare fiind in contradictie cu ideologia aliantei politice adica contra prodectiei sociale ocrotite de social democrati si in constradictie cu liberalismul economic al celuilat partener politic.

Concluzie. Sub aspect tehnic si macroeconomic in contextul schimbarilor prefigurate si conform argumentelor prezentate anterior, decizia ar putea fi eficienta, corecta insa mai ales prin momentul aplicarii, decizie ce poate fi confirmata in urmatoarele luni. Efectele ar putea fi intelese sau dorite de catre cei care au initiat-o comparabila cu un pacientul care este ridicat din  scaunul pe rotile si pus sa se deplaseze singur in carje. Masura in sine, va da de gandit bancilor asupra oportunitatii de reintrare simbolice la inceput ca actori figuranti cu produse ipotecare echilibrate dar va permite si pietei imobiliare rezidentiale spre o insanatosire  astfel incat sa obtina un pic de independenta si autonomie precum sectoarele imobiliare din domeniile comerciale, industriale si terenurilor agricole, sectoare care dealtfel isi continua evolutiile in ritmuri proprii.

Anunțuri

Un gând despre „tablou imobiliar estival 2013: scumpirea „primei case”

    […] Citeşte mai departe […]

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s