paradoxuri imobilare (ne)explicate

Publicat pe

Sub titlul Paradox imobiliar: Piaţa rezidenţială scade, materialele de construcţii se scumpesc, revista (sau site-ul) Capital mentioneaza o pseudo anomalie. Articolul, bine fundamentat, are si cateva paragrafe cheie care explica motivele pentru care materialele de constructii se „scumpesc”, si veti intelege in continuare de ce am pus ghilimele. Insa acest paradoxul imobiliar se datoreaza faptului ca influentele de cost ale materialelor de constructii asupra pietei rezidentiale functioneaza un pic diferit fata de relatia cauza efect care ar avea efect imediat, spre exemplu, asupra preturilor pe taraba din piata in functie de cantitatea de precipitatii sezoniera.

Elemente de cost ale materialelor de constructii. – Intr-o piata libera acestea sunt date in principal de resursele de exploatare, de principalii actori economici, politicile nationale, de trust, de componente directe si indirecte precum linii tehnlogice si productivitate, politicile sociale si salariale, costuri de energie, transport, cheltuieli administrative, de management, politici de marketing, piate alternative, externe, curs valutar  si evident in mod esential de calitate, de cererea si oferta din piata.

Elementelele cantitativi (hardware). Nu putem decat sa constatam ca fata de anii trecuti multi din acesti parametrii de intrare primari (input – ca sa ma exprim mai pretios) au evoluat determinand costuri in crestere (resurse, energie, uneori salarii, transport, investitii tehnologice, costuri de finantare). Piata insa este fragmentata si producatorii de materiale de constructii au fost afectati diferit. Graficul consumului de ciment, fier-oteluri (2006-2012) reflecta atat evolutia in investitiile din sectorului rezidential, insa  atentie, nu este de neglijat consumul pentru sectorul de constructii industriale si de infrastructura.

Factori calitativi (software) sunt caracterizati de calitatea, competivitatea si cererea pe piata. Cererea din piata a fost esentiala in stabilirea pretului pentru materialele de constructii. Au existat evolutii in industria materialelor de constructii prin realizarea/relocarea unor unitati tehnologice performante (cu costuri de finantare greu de recuperat in conditiile crizei, si planuri de marketing ce s-au modificat si se modifica continuu) care au schimbat o piata regionala sau localizata cu una nationala si chiar mai mult (firme si branduri locale au fost estompate de marii actori multinationali). Cererea dupa 2008 dar mai ales 2009 a fost vaduvita de comenzile din sectorul rezidential insa a fost sustinuta in special de domeniile din sectorul constructii de infrastructura, constructii industriale, birouri si comerciale care si-au continuat programele de investitii. Evident preturile pentru astfel de sectoare difera datorita rulajelor fata de preturile care ajung pe rafturile depozitelor de profil. Nemultumirea actuala a marilor producatori de materiale de constructii de baza este data de faptul ca desi ar produce la costuri mai mici si competitive exporturile pe piete externe si alternative in special din vestul europei sunt grevate de o infrastructura deficitare si costuri mari de transport (lipsa unor autostrazi sau facilitati feroviare), desi cerere exista insa trebuie onorata intr-un timp extrem de concret.

Piata rezidentiala absoarbe putine materiale de constructii in acesti ani datorita faptului ca nu mai exista proiecte mari si nici o piata in crestere. In plus finisajele tin sa devina din ce in ce mai dispersate si diversificate si dependente de importuri datorita faptului ca exista putine capacitati care ofera calitate interna la standardele de finisaje in crestere. (in special segementul de placari calde si reci, instalatii si accesorii si mai putin tencuieli si vopsele, etc). Piata rezidentiala nu este acum in mod esential tributara materialelor de constructii, marjele antreprenorilor fiind largi astfel intre costurile de constructie ce pot varia intre 350-600 euro/mp (fara teren) au preturi de vanzare a constructiilor intre 700-1100 euro/mp (cu teren si alte costuri indirecte). Principala problema a acestui sector este acum lipsa cererii care se datoreaza in principal conditiilor economice nationale si internationale si in special ale semnalelor date de mediul financiar si conditiile de finanatare.

Este evident pentru oricine ca alterarea cadrului economic, problemele socio-politice sunt elemente definitorii ale influntei si tendintelor preturilor din acest sector. Evolutia materialelor de constructii au o influenta asupra preturilor locuintelor insa nu intr-un mod decisiv. Daca influenta pretului graului pentru paine poate modifica in mod esential pretul painii in decurs (de la 1 la 3 luni in functie de stocuri), produs esential si accesibil, pretul unei locuinte este in acest moment al dezvoltarii noastre economice este mai dependent de conditiile de finantare si siguranta economica dar si de o nivel al cererii influnetat de influente demografice si evolutia sectorului imobiliar in ultimiii 20 de ani.

Concluzia este alta si anume ca pretul materialelor de constructii va fi dinamic si dependent de politicile economice, iar efectele imbunatatirii/inrautatirii acestui sector sunt dependente de factori ce au impact pe termen mediu si nu neaparat scurt. In aceiasi logica sectorul imobiliar contine in mod esential in pretul de vanzare costul materialelor insa acesta este reflectat cu o inertie de timp cuprinsa intre 1.5-3 ani cat este un ciclu de cash flow in acest sector, de pretul de achizitie a terenului, dar in special de conditiile concrete de finantare existente pe piata la momentul valorificarii proprietatii.

Totusi va propun sa meditati asupra unui paradoxul imobiliar care porneste de la urmatoarea ipoteza: este cunoscut ca proprietatea imobiliara rezidentiala defineste o stare de bunastare materiala si siguranta economica dar desi statisticile asupra proprietatii ne pun in fruntea Europei, noi ne aflam in fapt intr-o pozitie opusa.

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s