Prima casa, efecte si defecte

Publicat pe 15/05/2012 Actualizat pe 14/08/2012

Programul „prima casa” este un subiect din topul barfelor imobiliare,  contine „impaunari” sau din contra critici care pornesc din sfera politica si se termina in tastaturile „postacilor”. Acest program nu trebuie atribuit ca o inventie geniala a unui guvern, ci ca o solutie de mai degraba tehnocrata – materializata dealtfel in programe relativ similare, in destule tari europene, aplicate in ultimele decenii sub diverse forme.

Premise, cauze, solutii. Lipsa de incredere a bancherilor in evolutia garantiilor imobiliare in tarile emergente (ca urmare a creditarilor „toxice” pe care tot sistemul bancar la promovat ca raspuns presiunile venite din partea fluxurilor de capital), au inasprit finantarea si astfel supraoferta de noi imobile construite nu a mai avut cumparatori. Daca primul val major de instabilitate financiara s-a declansat in Europa in septembrie 2008 la noi efectele au fost intirziate datorita anului electoral care cu  cheltuieli nejustificate a determinata un moment al scadentei si arierate care nu au facut altceva decat sa adinceasca momentul adevarului printr-o lipsa masiva de lichiditati in piata si aparitia unei crize abrupte resimtita din plin in economie chiar la inceputul anului 2009.

Initiativa legislativa si programul Prima Casa a avut in vedere aspecte sociale dar in mod principal aspecte financiar-economice, si a suferit la fiecare relansare modificari de nuanta in functie de interesele initiatorului. Sarind peste efectele avute in plan social (subiect la moda pentru politicieni), programul a creat si oportunitati in plan financiar si economic: pe langa avansul simbolic (5%), statul si-a asumat garantarea, si astfel bancile exonerate de aceasta responsabilitate si-au putut linge ranile cauzate de portofoliile otravite din anii 2007-2008, oferind o finantare scutita de griji, insa benefica sub raportul continuarii activitatii de creditare. „Imobiliarii” blocati cu proiecte (realiste sub aspectul dimensiunilor si preturilor) dar nevandute au avut ocazia sa se alinieze la cerintele creditarii si sa inceapa sa scape de acestea putand astfel sa rostogoleasca incasarile catre banci/finantatori, constructori, furnizori de materiale de constructii deblocand cateva secvente pe orizontala si verticala activitatii economice. Sigur mai exista aspecte ale acestui program nedezbatute insa ma opresc aici cu aceste explicatii pentru a sublinia aspecte mai putin abordate.

Efecte (plusuri si minusuri) In plan financiar- bancar efectele au fost fluide in timp. Daca la inceput guvernul si-a asumat garantarea, stabilind evident reguli proprii asupra dimensiunilor si valorilor insa anul trecut (2011) a incercat transferarea partiala  a responsabilitatii si catre banci, deci practic o detubare/deconectare a acestui program de la sistemul paternalist instaurat, prin transferul si controlul firesc catre actorii normali (bancile). In mod  ciudat, desi procentul de „breakdown” ale neplatii acestor credite este extrem de mic, bancile par ca nu doresc si nu vor sa preia initiativa, fiind in acest moment in situatia de a mima activitatea de creditare imobiliara sub umbrela binevoitoare a statului. Aceasta se datoreaza prognozelor pe termen mediu asupra finantelor romanesti, a faptului ca insasi Europa  se clatina si in consecinta prudenta ca si cuvant de ordine limiteaza increderea in imobiliarele din regiune. (este pe de alta parte adevarat ca exista portofolii cu un oarecare risc care creeaza profituri bune in regiune dupa regula „cine nu risca nu castiga”).

In planul economic, programul Prima Casa a fost astfel conceput ca sa relanseze activitatea din constructii, sa deblocheze fondurile imobiliare nou construite ramase fara clienti si astfel sa creeze un rulaj al fondurilor care s-ar fi intors in economie si de acolo procentual inapoi la stat sub forma de consum, taxe,  impozite si crearea de noi locuri de munca. Partial aceste lucruri s-au intamplat insa nu toate apartamentele vandute prin acest program au creat valoare adaugata, intrand in aceasta ecuatie si constructiile  „vechi”. Componenta sociala a determinat acceptarea acestor imobile ca tinta alternativa insa limitele de creditare a facut din aceasta inititativa o piata orientata predilect spre apartamentele de 2 camere, cu implicatii nefaste in diverse planuri (urbanistic, demografic, economic).  In alta ordine de idei piata imobiliara prin cumparatorii sai a fost „maturizata” prin excluderea „ansamblurile virtuale” si speculatiilor imobiliare, proiecte cu risc de finantare si finalizare. Mai mult decat atat investitorii/antrepenorii s-au adaptat la cerintele statului si au reproiectat/recompartimentat ansambluri intregi ca ele sa fie eligibile acestui program, fapt care a dus spre o orientare a ofertei catre cererea care era finantata. Pe langa faptul ca prin acest program statul a fortat si legat obtinerea unei locuinte indici fizici/economici/juridici ce reprezinta un portofoliu cu risc minim, a determinat si investitorii sa calmeze profiturile si speculatiile, acesta a avut si alte efecte.  Piata rezidentiala paralela cu „Prima Casa” este anemica/atrofiata pentru ca acest segment nu beneficiaza de conditii similare de finantare.  Efectele negative ale acestui acestui tip de program daca nu sunt compensate prin masuri alternative se va reflecta pe termen lung (1-2 decade) sub aspect demografic, economic si urbanistic. Este ca si cum ai folosi un fruct fara sa vezi copacul care da rodul degenereaza.

Concluzie. Pe termen scurt, optiunea este corecta insa continuarea acestui program in acelasi context pe termen mediu si lung este daunatoare atat pietei imobilare cat si  economiei, demografiei si altor componente implicate precum efectele urbnanistice. Prima Casa reprezinta o optiune viabila in viitor decat printr-o reinventare si diversificare corelata cu masuri care sa permita „intarcarea” si asezarea (nu e vorba de o relansare) a pietei imobiliare pe relatii economice, financiare, urbanistice si social-demografice viabile.

Este obtuza si lipsita de imaginatie atitudinea celor care detin parghiile unor astfel de initiative,  si dovada consta in programele rudimentare „inventate” precum Prima Casa, Casa Verde si programul de fatadizare si izolare termica blocurilor, care sunt benefice insa nu si suficiente.

O doctrina, care sa aduca un suflu nou (finantare) in piata imobiliara, precum cea din 1922-1928- „prin noi insine” este pompieristica, insa cautarea unor solutii este perfect posibila.