Experimentul str. Memorandumului sau cronica unui posibil succes ratat

Publicat pe Actualizat pe

memoAm trecut, ieri, pentru prima oară că pieton pe noile trotuare de pe strada Memorandumului, şi nu am putut să nu constat erori care pot compromite acest proiect ce se realizează pe una dintre cele mai reprezentative străzi ale oraşului. Se ştie că şi în construcţii există „lucrări de artă”, însă realizarea trotuarului (de pe această stradă) este mai degrabă o lucrare meşteşugărească de calitate îndoielnică, şi asta nu neapărat din cauza muncitorilor.

Este responsabilitatea constructorului, a celui care urmăreşte proiectul din partea beneficiarului, oameni care ar trebui să aibă pregătirea şi cunoştinţele de specialitate să realizeze o lucrare în standardele prevăzute. Graba de a realiza o lucrare urbană importantă, intr-o zona critică a oraşului sub aspectul aglomerării, nu justifică tratarea cu superficialitate a lucrărilor.

Precizez că lucrul pe tronsoane nu a fost coordonat şi aşa cum se vede, există la capetele acestora în multe situaţii diferenţe de nivel, adaptarea încă în lucru la acest moment necesitând pante nefireşti pentru un trotuar stradal pe o arteră importanta – am sesizat diferenţe de nivel de 2-4 cm în 10-20 cm ceea ce înseamnă pante de 10%-20%. Trotuarul în lungul străzii are are diferenţe de nivel faţă de ampriza (platforma) carosabila fiind vizibilă şi inestetica. Pantă trotuarului dintre imobile şi carosabilul auto, care este inegală, uneori cu aspect vălurit şi cu urmări ce vor fi evidenţiate în urma unor ploi abundente prin bălti sau prin acumularea de gheaţă pe trotuar in perioada rece. În staţia de transport public, automatul de bilete este pe o platformă ce oferă diferenţa de nivel, extrem de periculoasă atât pentru utilizatorii acestuia sau pentru cei ce se deplasează in zona staţiei de transport călători. Accesele auto la imobilele de pe stradă au pante foarte mari, fiind periculoase pentru cărucioare de orice fel, biciclete, tărgi, fiind abordabile doar de autovehicule cu 4 roţi. Placarea cu piatra cubică poate fi o soluţie pentru zonele înguste însă aspectul este în unele cazuri, nepotrivit pentru estetică urbană. Vreau să precizez că nu vreau să critic întreaga lucrare, ci doar acele părţi vizibile şi disfuncţionale, destul de importante dealtfel, care vor rămâne după finalizarea şantierului. Noul mobilier urban (stâlpi, copacii ce vor fi plantaţi, eliminarea cablurilor aeriene, trama stradală sunt şi vor fi părţile cu + ale proiectului de modernizare, care oarecum vor îmblânzi din disconfortul parcurgerii pietonale a străzii.

Lăsând la o parte „hardware” -ul sau mai precis „malware”-ul lucrărilor, există probleme funcţionale, în care deciziile luate în proiectare cu siguranţă în timp vor arăta că reprezintă o direcţie greşită. Realizarea unei benzi suplimentare auto, fie şi pentru o linie de autobuz este o greşeală, strada ne oferind aceiaşi perspectivă a clădirilor, trotuarul fiind şi aşa foarte aglomerat iar în staţia de transport se creează o „pungă umană” cu riscuri majore de accidente şi un un grad mare de disconfort pentru trecători. Este din capul locului o greşeală, extinderea carosabilului auto cu încă o bandă atâta vreme cât nu se creează nici un avantaj, având în vedere că nu există soluţii de preluare/mărire a traficului pe axa Moţilor C. Manastur. În plus faţă de restricţionarea pietonală, strada va rămâne cel puţin la fel de poluata şi cu acelaşi trafic ceea ce este în totală contradicţie cu toate reglementările (PUG) şi „Strategia de… 2014-2020”. Încurajarea traficului prin zona centrală este o obsesie, o incompetenţă în dezvoltarea unor soluţii alternative şi o greşeală de strategie urbană care greu poate fi înţeleasă atâta vreme cât dezvoltarea infrastructurii oraşului este subordonată doctrinei ştiinţelor politice şi nu urbaniştilor, iar oraşul aparţine vehiculelor şi nu oamenilor.

codul fiscal, CAS-ul, imobiliarele si topirea ghetarilor

Publicat pe Actualizat pe

icebergSe estimeaza ca un iceberg este 10% la suprafata si 90% sub apa si asta tine doar de legile fizicii. Ce legatura are asta cu titlul? Sper sa intelegeti din argumentarea de mai jos.

A. Impozitul pe cladiri. Daca o luam cronologic ar trebui sa ne intoarcem in 2013 cam prin octombrie cand prim ministru si ministrul al finantelor de la acea vreme asteptau de la FMI si CE, „ok”ul pentru modificare codului fiscal in ceea ce priveste impozitarea. Vezi si articolul.  Variantele se refereau la impozitare proprietatilor dupa destinatie si nu dupa proprietar ceea ce in opinia mea este corect. Mai exista varianta impozitarii infrastructurii adica taxa pe stalp. Evident ca in spiritul molcom mioritic, in care spune hai sa o luam mai incetisor, si sa nu ii suparam pe ai nostri finantatori, s-a luat cea mai proasta decizie care submineaza activitatea economica: taxa pe stalp. Impozitul pe cladiri e mare in jur de 1% in functie de consiliile locale pentru persoane juridice respectiv 1.5% pentru infrastructura acesta descurajeaza prin cuantumul sau investitiile sanatoase din constructii, stimuland realizarea acestora „pe persoana fizica” in antreprenoriat propriu, cu mana de lucru si materiale de cosntructii din sectorul „gri” al economiei. Aceasta este in opinia statului o mostra de „buna guvernare”, insa pentru cine? Sa nu uitam ca ANAF a renuntat sa mai caute investitorii pentru TVA-ul ciudat impus retroactiv, antreprenorilor din 2007-2008. In aceasta logica, gasim hoteluri, malluri, cladiri de birouri, hale industriale aflate in proprietatea persoanelor fizice, ce sunt impozitate dupa o grila existenta , la valori uneori simbolice in timp ce cladirile apartinand persoanelor juridice se impoziteaza la aproximativ 1% din valoare a de piata, valori estimate de experti evaluatori in baza comparatiilor vanzarilor, sau chirii si rate de capitalizare furnizate de institutii de audit.

CAS+Cod Fiscal 2015. Ce s-a intimplat zilele trecute a fost un circ si linsaj mediatic al ministrului actual de finante. Practic o rastignire in conditiile in care acesta se afla intre ciocan si nicovala (prim ministru si presedinte). Ma indoiesc ca un absolvent de Harvard si doctorand in economie ar fi avut o asemenea atitudine si la un examen la facultate. Insa acolo a fost instruita „sa-si tina gura” de catre seful direct, doar ca a scapat ceva si anume c a sursele de compensare a masurii reducerii CAS se vor regasi in noul buget. Iata de ce a trebuit sa taca ministrul de finante, insa trebuie sa ne intoarcem cu maxim 2 saptamini in urma, cand ministerul finantelor a publicat proiectul noului cod fiscal valabil din 2015, cam  600 de pagini, ce modifica total filozofia fiscala in Romania, inceput de ministrul precedentsi finalizat de actualul ministru. Acesta contine prevederi ce extind baza de impozitare, ceea ce in contextul unei campanii electorale iminente,  ar conduce la pierderea unor voturi si astfel a fost retras urgent de pe site-ul ministerului. Initiativa reducerii CAS-ul, masura economica stimulatoare, insa populista a dus la celebra discutie mediatizata si televizata. Doar ca studiile solicitate de presedinte prevedeau, indeplinirea obiectivelor prevazute de MTO prin aplicarea codului fiscal si largirea bazei de impozitare, masura ce nu s-a dorit a fi adusa la cunostinta opiniei publice, la acest moment. Astfel atitudinea defensiva a ministrului finantelor si tacerea impusa in justificarea compensatiilor datorate reducerii CAS se datoreaza amestecului strategiilor electorale in politicile publice. Gesturile premierului si a ministrului de finante au fost interpretate gresit de media care invoca mai degraba incopemtenta, aroganta si minciuna fapte ce sunt adevarate insa nu dau intreaga masura a tuturor lucrurilor din spatele usilor inchise.

Final. Sigur o analiza sumara a politicilor fiscale din domeniul dezvoltarilor de infrastructura si/sau imobiliare incurajeaza o „clientela” la nivel national si local, dezvoltari imobiliare oneroase (inclusiv prin recentele modificari aduse urbanismului), o subminare a companiilor ce investesc in imobiliare (proiecte sau proprietati) prin sistemul de impozitare, controlul si instituirea etatismului, dependenta economicului fata de politica, dependenta mediului de afaceri fata de stat si in final, cireasa de pe tort, controlul si sifonarea fondurilor europene 2014-2020, cu miza de miliarde de euro! Si astfel am ajuns si la topirea ghetarilor mai bine zis partea nevazuta a icebergului (fondurile europene) care se doresc a fi subordonate si dirijate dinspre catre o o economie controlata de politicieni.

Hoteluri, pensiuni, turism in Cluj Napoca intre „Not a big deal” si „No big deal”

Publicat pe Actualizat pe

hotel singaporeTurism. Generalitati. Doua abordari caracterizeaza analiza infrastructurii turistice: prima tine de mentalitati si atitudini traditionale, patriotarde, incorporate unor viziuni egocentrice, obsesive; a doua abordare mai pragmatica, turismul e privit ca o afacere/industrie cu componente dinamice ce tin de efectele globalizarii, a circulatiei de capitaluri, a potentialului de dezvoltare a serviciilor furnizate, a unicitatii sau specificitatii cultu=rale sau geografice. Prima, este o continuare a mentalitatilor unor vremuri glorioase, insa apuse, bazata pe o conjunctura de deschidere politica si economica (1970-1980) si coroborata cu factori specifici de evolutie in turismului de mai bine de 3 decenii, in care turistii din Polonia, Cehia si Slovacia , Germania de Est, Suedia, Norvegia ocupau masiv locurile in noile hoteluri de 2-3 stele de pe salba de statiuni litorale. Din pacate in mediile executive din acest domeniu se minimizeaza problemele reale, critice iar strategiile se bazeaza pe aceasta abordare deja traditionala. Se ignora realitati precum faptul ca Romania se afla intr-o zona periferica, atat geografic dar si a fluxurilor turistice in CE, precum tarile baltice (Eurostat database). In prezent exista segmente specifice de turism, unele de nisa altele cu profiluri clare (odihna, sport-agremenent, rural cultural, medical, sexual, de evenimente, etc.) fata de care pozitionarea strategiilor de investitii trebuie sa se tina cont, si aceasta ar trebui analizata de specialisti dar nu face obiectul acestui articol.

Focus. Turism Cluj Napoca. In urma unei documentari in acest sector, asupra hotelurilor si altor capacitati de cazare din Cluj Napoca si a dinamicii sectorului, document integral care poate fi citit aiciAnaliza si strategia de dezvoltare a municipiului Cluj Napoca 2014-2020 , un document complex de peste 1200 de pagini, in parte cu informatii si date de calitate dar si cu abordari si concluzii ale diverselor grupuri de lucru la un nivel ce nu poate depasi limbajul de lemn, concluzii triumfaliste si opinii subjugate ideologic, cu aruncarea in derizoriu a analizelor SWOT contine si sectiunea referitoare la turism care poate fi citita aici.  Pe scurt orasul caracterizat cu structuri universitare mari, vestit centru medical, pol multietnic si multicultural, nod de transport, apropierea de zone de turism montan si regiuni rurale necesita programe operationale pentru dezvoltarea turismului cu analize derivate de o mentalitate politruca si care se incunuceaza cu propuneri departe de a fi eficiente pentru realizare de ghiduri audio, politie turistica poate in ideea ca nimeni nu citeste acest acest document. In studiul realizat, rezulta clar ca orasul Cluj Napoca, prezinta interes pentru turismul de business, cel de eveniment si cel datorat tranzitului, turismului medical. Desi beneficiaza de cateva atuuri orasul nu se poate inscrie fara vizibilitate ca oras turistic, iar pentru a fi vizitat accesibilitatea este iarasi un element esential. Polarizarea diverselor activitati economice nu se poate realiza decat in urma unor conectari internodale magistralele de tranport european.

Infrastuctura hoteliera. Cluj Napoca.  Rezultatele analizei realizate sunt  complexe, insa mai jos sunt prezentate cateva rezultate, unele dintre ele fiind prezentate in acest articol in premiera .

In acest moment exista o structura suficienta si de calitate buna de acomodare/cazare cu hoteluri din toate segmentele ca clasificare sau stil/nisa cu o capacitate indestulatoare. (2014.01 INS date proprii)

numar pat

Gradul de ocupare, numarul de inoptari, fluxurile de inregistrare, durata sederii frecventa si periodicitatea indica pentru Cluj Napoca, o ciclicitate cu o scadere dramatica pe perioada de vara/vacante, ceea ce ar reprezenta un indiciu pentru autoritati asupra modului si directiei in care ar trebui sa actioneze.

sezonalitate

Indicele introdus de HVS (valoarea camerei) pentru hotelurile din Cluj si dar si tarifului mediu a camerei duble (euro)-calcule proprii

hotel camere

Gradul de satisfactie bazat pe notele oferite de booking pentru Cluj Napoca (nu este foarte relevant- 2013.12) calcule proprii

satisfactie booking

Lista valorii hotelurilor din Cluj Napoca (evaluate prin metode bazate pe tehnica capitalizarii veniturilor – de Roos, J. & Rushmore). Rezultatele complete si detailate pot fi puse la dispozitie celor interesati (clasamente, lista valori hoteluri, valori pe camera de hotel, suprafeta medie/camera, note si grad de satisfactie – portalul booking.com, alte statistici si informatii pot fi solicitate pe adresa marcellpopa@gmail.com). Atentie! Tabelul desi ordonat descrescator, nu reprezinta valorile de constructie sau vanzare, ci strict potentialul capacitatii de cazare ca si potential venit, si exclude alte activitati si utilizarea spatiilor existente altele decat cele de cazare, la un grad de ocupare mediu considerat egal pentru toate aceste structuri de cazare. (tip acomodare, denumire, clasificare) Cluj 2014.01 calcule proprii

valori hotel

Tarife camere duble descrescator pozitiile 1-25 (de la 100 la 50 euro/noapte) ( Cluj Napoca, 2014.01) (tip acomodare, denumire, clasificare) calcule proprii

 pret dubla

Mai jos este prezentat un extras cu valorea camerelor de hotel (hotel room value by HVS) pentru Europa si pozitia Cluj Napoca in acest clasament. 2014.01

hotel value room

Scurta concluzie: rezultatele sunt complexe, interpretarile de asemenea insa, insa bunastarea acestui sector macinat de insolvente, falimente si conversii poate veni din cateva directii: conectarea orasului la o structura fluida de transport european (autostrada, aeroport) inclusiv ce include si operare logistica complexa, conservarea patrimoniului si punerea sa in valoare si realizarea unor scenarii combinate cu alte zone cu potential turistic, dezvoltarea unor evenimente, activitati, servicii, manifestari de interes regional, national mai extinse in timp, strategii bazate pe elemente de unicitate geografica, culturala, etnografica si parametri economici realizabili.

Parcul Babes inlocuit de complexul imobiliar Iuliu Hateganu

Publicat pe Actualizat pe

babes 2

Clujenii nu sunt chiar indiferenti la putinele parcuri adevarate pe care le mai au. De fapt mai sunt 2 traditionale (Parcul Mare si Parcul Babes) – asa le spuneam acum 30-40 de ani. A mai aparut o enclava in cadrul teritoriului detinut de Agronomie.  Parcul Mare este acum „Simion Barnutiu”, Parcul Babes pe buna dreptate are denumirea de Iuliu Hatieganu iar Agronomia este USAMV. Parcul Feroviarilor nu mai este demult parc ci mai degraba o viitoare noua afacere imobiliara care sta intr-un incubator de afaceri privat sub privirile binevoitoare ale Primariei (Riverside Sport Park si Riverside City Center), parcul Intre Lacuri a devenit mai degraba o anexa verde si de promenada a mallului din zona, iar Cartodromul va deveni un amfiteatru in aer liber si popicarie,  o afacere prospera  (nu neaparat si pentru clujeni) realizata in urma unor abuzuri urbanistice realizate chiar de catre administratie.

Am intilnit pana acum opinii diferite despre parcul Babes, unele sentimentale (Ovidiu Blag),  altele documentate sub aspect urbanistic  (Vlad Sebastian Rusu) si altele ce vin din partea ce a mai ramas vie in societatea civila clujeana (Adrian Octavian Dohotaru -SOS Societatea Organizata Sustenabil).

Parcul Babes a fost ca si „U” o stare de spirit, evocata de catre un ziarist mentionat mai sus. Starea de spirit poate dura o clipa sau secole. Cam asta se intimpla acum si cu parcul Babes. Copilarind in zona imi pot aduce aminte de antrenamentele lui Nastase si Haradau pe terenul 1  pe care se afla acum sediul Facultatii de sport. De asemenea multipla campioana inclusiv medaliata olimpic, Eva Zorgo Raduly era frecvent intilnita pe aleile ce duceau spre terenurile de atletism.  „U” istii din lotul mare  se antreanu pe terenurile de iarba si uneori zgura de langa Poligon, se incingeau jocuri de baschet la „panouri” in care din cand in cand se mai „incurcau” cu amatorii sau juniorii de la „scoala sportiva”, jucatori ca Barna, Craciun si multi altii,  si ma tem ca ca amintirile ce pot fi evocate sunt multe si ne indeparteaza de subiect.

Lucrurile au inceput sa se schimbe dupa 1990 cand au aparut constructii noi, necesare avand in vederea ca aceasta baza  universitara trebuia sa aiba facultatea de sport aproape de aceste terenuri sportive. Caminul studentesc din parc (construit pe un teren utilizat atunci pentru antrenamente de rugby amenajat si cu doi „pereti” pentru tenis) a fost completat ulterior cu o noua cladire (birouri, cantina, sala conferinte) aflata in zona strazii Plopilor. Lucrurile au evoluat recent, UBB realizand aici un hotel (Universitas) de 10 etaje si o platforma betonata de cateva mii de metri patrati (vezi intrarea in parc din strada Plopilor) si care a transformat aceasta latura a parcului in altceva. Pot insa sa apreciez, insa uneori cu regrete,  ca fostul „bazin” a fost inlocuit cu o piscina inchisa schimband utilizarea sa din cea de „strand” sezonier, iar langa poligonul de tir si baza indoor de atletism s-a mai construit o sala de sport. Pe terenurile de beton de langa psicina Politehnicii a mai aparut inca o sala de sport ceea ce a redus suprafetele cu caracter de sport de masa ale parcului, transformandu-le si pe acestea in incinta in care toate terenurile se inchiriaza. Doar zona de sud a parcului a ramas libera publicului larg, cu terenuri libere pentru sport de masa, aleile din parc si spatiul de joaca de la „topogane”.

Au urmat ani la rand in care conducerea UBB a anuntat investitii iminente in parc. In fapt un proiect cu finantare externa ce a demarat si acum urmeaza acum modernizari masive ale parcului. In ce constau aceste modernizari? In 2010 Primaria Cluj Napoca, cel mai mare „srl” cu profil urbanistic si imobiliar din oras a emis  HCL 293/2010, care prevede realizarea unui PUD, schimbarea urbanistica pentru o parte din parcul de 34000 mp din zona din V3B spatii verzi agrement complexe sportive in V3B/A adica spatii auxiliare cu POTmax 29% si CUTmax  0.95. In baza acestor modificari, UBB a demarat un proiect cu bani europeni aprobat in 10.2013 in care  valoarea proiectului este de 31.712.688,88 LEI din care contribuția Uniunii Europene de 21.289.445,72 LEI, a Guvernului României de 3.256.032,88 LEI și contribuția Beneficiarului de 7.167.210,28 LEI si un  titlu pompos pe care il gasiti si aici.

babes

In ce consta in aceasta faza reabilitarea atat de laudata? Fara sa fi gasit alte informatii mai tehnice voi prelua din presa elementele ce fac subiectul modernizarii:  reabilitarea retelelor de alimentare apa, canalizare si hidranti din incinta parcului, reabilitarea si modernizarea a cinci terenuri de sport cu suprafata sintetica, nocturne si tribune, un teren de fotbal cu gazon sintetic in marime omologabila cu tribuna, nocturna, tabela de marcaj,  dar si  crearea de 13 noi sali de curs la Facultatea de Educatiei Fizica si Sport.

Realizarea unor astfel de investii nu justifica cheltuirea a 5 mil. euro, decat daca …

Realizarea unor infrastructuri de canalizare si hidranti, alimentare cu curent electric si care este preponderent orientata spre zona sudica si  sudvestica a parcului/campusului reprezinta doar ca o amenajare premergatoare ce poate sta la baza dezvoltarii unor noi cladiri „auxiliare” in interiorului parcului sportiv, mai precis in zona supusa acum modernizarilor si care este defapt zona neexploatata eficient de catre proprietar. Este de precizat ca latura nordica a parcului – de pe linga canalul morii beneficiaza deja de infrastructura si retele suficiente care sunt conectate magistralele edilitare de pe str. Plopilor.

Sigur, prefer sa gresesc in aprecierile pe care le fac, insa raspunsul il vom avea, nu la terminarea amenajarii ci, peste cativa ani, cand premisele pentru noi investitii (justificate sau nu) se vor realiza, cu o aprobarea perpetuu smerita a Primariei. Cu siguranta parcul/campusul ar trebui sa arate mai bine dupa terminarea lucrarilor, iar lucrari de modernizare erau necesare, insa este posibil sa apara si surprize pe langa cele pe care toata presa le-a inghitit si le-a laudat la unison.

Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. (0) Cadrul economic, politic, analiza elementelor nonimobiliare

Publicat pe Actualizat pe

Prima parte din aceasta retrospectiva este publicata si ultima. Ea reprezinta doar prezentarea unei analiza a elementelor ce influenteaza piata imobiliara. Va reamintesc ca prezentul articol se supune drepturilor de autor si citarea sursei/autorului sau linkului/legaturii este absolut necesara.

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (articolul de fata)
partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (articolul urmator)
partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial (articol urmator)

1.       Cadrul economic si politic national.

Anul 2013 poate fi caracterizat ca un dans mediocru al mediului politic prin meandrele economice ca sa parafrazez un clasic in viata. Indicatorii de baza care reflecta starea economiei ar putea fi interpretati ca fiind acte ale unei bune guvernari doar in contextul in care consideram ca vremea buna pentru agricultura a adus o crestere semnificativa a PIB-ului. Una peste alta, rata in usoara crestere a somajului, privatizarile strategice esuate, numarul mare de insolvente, semnalele provenite din mediul financiar sunt in contrast cu alti factori precum o balanta de schimb comercial devenita in sfarsit si macar temporar pozitiva, iar intrarea unor fonduri europene si deblocarea axelor inchise in 2012 reprezinta de asemenea plusuri semnificative.

Romania ar fi avut avut sansa sa intrerupa acordul preventiv cu FMI insa, datorita mediului de permanenta incertitudine si instabilitate politica, a aparut nevoia unei plase financiare de siguranta. Ratingul de tara obtinut de la agentiile internationale specializate este unul deosebit de nefavorabil finantarilor independente. Desi exista semnale certe referitoare la indepartarea de zona crepusculara a recesiunii economice, mediul politic a excelat prin mediocritate si s-a aflat intr-o perpetua zona de conflict atat interna dar si cu organismele UE (cele care administreaza fondurile, comisia europeana, mecanismul de control si verificare a justitiei). Majoritatea constituita s-a autocimentat insa in conditiile unor deziderate care nu au favorizat mediul de afaceri, si nici nu au stimulat antreprenoriatul.

Reconstructia institutiilor importante, AVAS si directia antifrauda, a intirziat nepermis, riscand sa nu reinventeze nimic in acest domeniu si nici sa nu epureze un sistem destructurat, iar politicile statului continua se pozitioneze in relatia cu IMM-urile de pe pozitii de forta, in mod diferit fata de corporatisti, multinationale si anumite companii care realizeaza in mod constant afaceri cu administratia. Pe de alta parte modul in care marile proiecte de investitii sunt gestionate indeparteaza in multe situatii competitori de rangul intii (vezi si privatizarile CFR Marfa si Oltchim) lasand loc doar celor adaptati la realitatile balcanice. Interventia statului ca principal motor economic a creeat o economie care este departe atat de principiile capitalismului dar chiar si al altor sisteme, fiind mai degraba o economie “politocratica” in care functiile in cadrul structurilor statului  polarizeaza si subordoneaza cercuri de afaceri de unde si nemultumirile celor exclusi dar si nenumaratele conflicte de interese mentionate de institutiile specializate nationale (ANI) si ale UE.

Sectorul financiar tocmai a evitat o deriva la sfarsitul anului trecut (final 2012 inceput 2013) si a musamalizat impactul unor retele organizate de evaziune infiltrate inclusiv  fondul de garantare a statului (fngcimm), in care persoane cu rang inalt din diverse banci au fost atinse profund, etic si chiar penal. Dupa reduceri semnificative si simultane a punctelor de dobanda pe tot parcursul anului, Banca Nationala a sugerat, structurilor financiare pe care le supravegheaza, scaderea dobanzilor si relansarea creditarii. Mesajele furnizate de BNR, au subliniat indirect la sfarsitul acestui an (2013) ca activele toxice sunt in continuare cele ce produc efecte  asupra politicilor de creditare ale bancilor.  In fapt scaderea punctelor de dobanda a bancii nationale, a produs pe termen scurt efecte contrare celor scontate adica scaderea dobanzilor in cazul economiilor si conservarea conditiilor de creditare. Toate aceste elemente sunt in legatura cu provizoanele necesare a fi depuse in seifurile bancii nationale datorate descoperirii continue de garantii toxice fapt dovedit si de statisticile care pozitioneaza Romania pe locul I in Europa. Dealtfel sistemul bancar in contractie ferma in ultimii ani sub aspectul expasiunii orizontale se remarca doar prin comisioane cu un cuantum ce se pozitioneaza in topul european. Cu toate acestea scaderea dobanzilor in conturile populatiei va avea un efect, in deplasarea banilor din depozite catre activitati din sectorul economiei, prin activitati de antreprenoriat si probabil in sectorul imobiliar.

Economia este insa fragila atata vreme cat PIB-ul poate varia cu 3% in functie de cantitatile de precipitatii anuale (ma refer la sporul de productie agricola), atata vreme cat exportul de cereale in forma bruta, neprelucrata, a resurselor de gaze si petrol, lemnul sub forma de cherestea reprezinta un procent ce depaseste 10% din cantitatile de export dar care se regasesc in importuri de produse finite.  De asemenea produse primare provenite din combinatele siderurgice si industria auto reprezinta valori semnificative din procentul produselor de export, aceste fiind extrem de vulnerabile al atitudinile pietelor unde sunt furnizate. Fluctuatiile in aceste sectoare ar perturba extrem de nociv economia noastra care totusi nu are calitatea de a produce plusvaloare folosind resurse care nu necesita neaparat tehnologii costisitoare pentru a produce produse finite care dealtfel sunt importate.

Concluzia este evidenta si anume ca mediul economic este stigmatizat de lipsa unor strategii si programe intocmite de profesionisti, de  evolutiile si atitudinile politice la nivel national si regional, fapt care se observa si prin capacitatea redusa de atragere de investitii noi in special in infrastructura

2.       Elemente externe fondului imobiliar care influenteaza valoarea acestuia.

2.1 Infrastructura.

Retrospectiva 2013. Sub aspect transportului fluvial si maritim lucrurile nu au evoluat in mod semnificativ ci doar in mod minor din care am retinut achizitia pentru cursul mediu al Dunarii din tara a unor remorchere robuste si compacte ce pot fi utilizate si ca spargatoare de gheata.

Transportul feroviar prezinta in sfarsit interes. Este de (ne)inteles de ce a fost neglijat (inclusiv in ca si capitol in tratatului de aderare la CE) iar acum, apar primele proiecte pentru refacerea infrastucturii. Separarea in mai societati si devalizarea continua a acestora le-a dus in pragul colapsului poate tocmai pentru ca beneficiau de un patrimoniu ravnit. La nivelul anului 2013 nu s-a stopat fenomenul  furtului elementelor de siguranta circulatiei si este acum prezentata in mod fals ca fiind principala cauza pentru care viteza medie de transport feroviar este extrem de scazuta. (Bucuresti- Oradea viteza medie sub 50 km/h in timp ce aceiasi garnitura ruleaza pe tronsonul Bors-Viena la viteaza medie de 130 km/h). Un alt de exemplu este privatizarea CFR Marfa care s-a remarcat printr-o schimbarea regulilor in timpul derularii licitatiei astfel incat parte din competitori s-au retras in fata unui tratament inechitabil. In 2014 vor incepe proiecte de reabilitare a unor tronsoane insa in multe cazuri acestea prezinta costuri exagerate.

transportProiectiile de transport aerian in lipsa unei retele competitive de transport intern, se incapatineaza in creearea unor investitii majore cu fezabilitate indoielnica (aeroportul Brasov) sau deschiderea unor linii internationale de tranport aerian in orase de rang 2 (100.000 locuitori). Din punct de vedere al competivitatii, sub aspectul transportului aerian international in Romania exista premisele functionarii eficiente a 4-5 aeroporturi care sa fie sustinute de o infrastructura de conectare rutiera si feroviara (Bucuresti, Timisoara, Cluj, Iasi, Constanta, eventual Sibiu), neexcluzand existenta unor aeroporturi regionale insa cu investitii si competente compatibile de  a fi sustinute de comunitatile zonale. Aeroporturile nominalizate in mare parte au depasit  deja pragul de 1.000.000 de pasageri si ar fi capabile prin investitii coordonate sa furnizeze legaturi la nodurile de transport rutier si feroviar prin creearea de capacitati cargo aerian.  In acest sens investia la aeroportul Cluj Napoca in pista moderna de 2500 m se va prelungi si va ajunge la una de 3500 m dar in mod inevitabil aceasta va trebui consolidata cu capacitati de infrastructura si logistica pentru transport cargo si interconectare nodala.

Autostrazile sunt un subiect puternic mediatizat. Preturile fabuloase pentru 1 km de autostrada, scandalurile privitoare la proiectarea, executia, costurile dar si exproprierile de terenuri sunt subiecte de prim plan in media. Ultima si poate cea mai importanta modificare este data de modificarea inca o data a planurilor si prioritatilor de constructie a autostrazilor, care in multe cazuri reprezinta mai degraba interese politice, populiste decat o dezvoltare de infrastructura care sa sustina nevoiile economie. In ultimii 5 ani CNADR a cheltuit peste 60 mil euro pe planuri de fezabilitate, planuri care in cea mai mare parte sunt expirate la acest moment. Regionalizarea (facuta si pe criterii politice si clientelare) a schimbat traseele autostrazilor dand peste cap conventiile europene de transport la care este parte si Romania. Tronsonul din Coridorul IV de transport european (Sibiu-Pitesti) nu mai este o prioritate, fiind inlocuita de autostrada Sibiu- Brasov si asta doar pentru a justifica construirea unei “sosele de duminica” intre Brasov si Comarnic care va fi dealtfel cel mai scump tronson de autostrada din tara. In acelasi spirit costurile estimate pentru un tronson de autostrada care ar fi putut ramane o sosea rapida (Sebes Turda), au evoluate de la simplu la dublu in momentul in care aceasta a primit aprobarea din partea forurilor de finanatare europeana. In fapt ministerul care se ocupa de mari proiecte reprezinta o colectie de atitudini si strategii avocatesti care nu tin cont de reguli stabilite de expertii in planificarea si amenajarea teritoriului, si reconfigureaza o noua geografie cu proiecte benefice mai degraba bazinelor electrorale.

Prognoza 2014.  Continuarea investitiilor in sectorul rutier in special de autostrazi va continua doar pe sectoarele contractate si confinantate. Anul 2014 in baza informatiile detinute la aceasta data nu va aduce deschiderea de santiere noi poate cu exceptia sectorului Comarnic-Brasov si posibil Sebes Turda. Pot aparea elemente noi doar in sectoarele ce prevad finantarea cu fonduri provenite din CE. Acelasi lucru este prevazut si pentru infrastructura feroviera  (Vintu de Jos-Simeria, tronsoane din Constanta Bucuresti). Aeroportul de la Brasov este pe agenda investitiilor importante iar aproximativ 1/3 din valoarea necesara extinderii pistei de 3500 m (aeroportul Cluj Napoca) a fost asigurata din fondurile speciale aflate la dispozitia guvernului in anul 2013.

2.2. Resurse.

investitiiPetrol si gaze. Politica de redevente este in curs de modificare sau redefinire insa in urma intentiilor prezentate de administratie, marile companii au dat de inteles ca nu vor mai raporta si in viitor profituri precum cele din 2013 si in consecinta nu vor mai contribui in acelasi mod la finantele publice, ceea ce indica in mod clar ca politicile publice se fac cu acordul corporatiilor. Mai mult decat atat o companie din domeniul extragerii de gaze naturale a construit o fabrica de cogenerare de energie electrica bazata pe gaze naturale, energie electrica care poate fi exportata spre deosebire de gaz. Gazele de sist au primit unda verde pentru explorare si in acest sens fractiuni ale societatii civile si unele comunitati locale au reactionat in mod ferm, poate indreptatit, dar si ajutate de grupuri de interese. Este clar ca in afara, sensibilitatea fata de efectele posibile asupra mediului ale exploatarilor, mai exista si un fond politic, strategic si economic in care marele vecin de la est il are in zona. Dealtfel cele mentionate mai sus se suprapun peste deciziile luate la nivel international referitoare la esuatul proiect Nabucco si de interesele colosului Gazprom. Trecand peste aceste aspecte, punctul slab al acestor actiuni de explorare, se bazeaza pe lipsa de comunicare intre firmele licentiate sa desfasoare studii si prospectiuni, autoritati si proprietari si se manifesta in multe cazuri prin actiuni abuzive, la limita legii, in care cei prejudiciati sunt in principal cetatenii de rand.

Interesul in exploatarea metalelor neferoase a fost la randul ei resuscitata de actualii guvernanti. Au fost miscari strategice in legatura cu companiile ce detin licente de exploatare, mare parte dinacestea fiind pe “butuci”, acestea urmand a fi preluate dupa retete posibil similare cu cele in care RMCG a preluat Regia Autonoma a Cuprului Deva. Incercarile executivului de o obtine “green cardul” pentru Rosia Montana a intilnit o opozitie crescanda si justificata. Numarul protestarilor a crescut proportional, multi dintre acestia intelegand doar aspectele de natura ecologica ale proiectului. In fapt esenta nemultumirii societatii civile, informate, a constat in modul in care factorii responsabili in diverse etape ale proiectului au pus in bratele unui grup de interese localizat in spatele unei companii listate la bursa din Toronto, peste 80% din resursele de aur-argint, dar si de alte minereuri de interes strategic. Autorizarea, legalizarea unui fenomen care s-a realizat de multe ori in afara legii, cu largul concurs al decidentilor, se desfasoara de mai bine de 10 ani si a ajuns la punctul culminant, alimentate de un “lobby” eficient care a penetrat toate structurile statului. Fondul real al protestelor a s-a completat de modul in care oficialii au inteles sa ignore opiniile generale (Academie, Biserica, mediu stiintific, universitar, si de specialitate, membri de seama a societatii civile ) pentru a continua in mod ipocrit o campanie in care componenta politica este atostiutoare insa mai putin responsabila.

In rest politicile de redevente raman in urma nivelului european, asa dupa cum am spus, dictate mai degraba de lobbyul manifestat atat prin canale diplomatice dar si pe alte cai (vezi spre exemplu scandalul Ericsson 2012).

energie regenerabilaEnergia electrica a avut parte de un an zbuciumat atat de insolventa Hidroelectrica si tentativele unele cu iz penal ale “baietilor destepti” de repozitionare in acest segment. In plus deciziile ministrului de a modifica din nou regulile si de a reduce cuantumul platit certificatelor verzi- energii au fost motivat de supraautorizarile din acest domeniu ce pun sub semnul intrebarii coerenta strategiilor de dezvoltare durabila. Practic pe fondul unei legislatii favorabile, cu concursul autoritatilor capacitatea de energie “verde” –eolian/fotovoltaic furnizata conform agrementelor internationale a fost indeplinita cu 5-6 ani inainte de termenul prevazut. Efectele au fost resimitite prin plata in cota de energie electrica furnizata pe facturile consumatorilor insa si in plan funciar. Sute si mii de hectare de terenuri fezabile agriculturii au devenit subordonate parcurilor energetice, si nu toate construite in zone de fezabilitate si productivitate maxima.

Tot in sectorul de energie electrica in special transport si furnizare, s-a constatat ca unele firme privatizate, in urma cu cativa ani, nu au folosit fonduri proprii de investitii asa cum era prevazut de contractele de privatizare si ca investitiile au fost facute din incasari ceea ce demonstreaza inca o data ca privatizari s-au facut in mod deficient pentru stat. Extinderea capacitatilor hidroelectrice este in desfasurare (centrala de raul Olt) dar si multe alte microhidrocentrale amenajate pe cursuri de apa in zone montane. Asupra acestor ultime investitii sub aspectul impactului asupra mediului, mai ales in rezervatiile naturale, pot exista anumite semne de intrebare, studiile de mediu fiind in multe cazuri formale si reprezentand intentiile investitorilor. De asemenea se mai poate spune ca centrala Tarnita-Lapusesti (care este o investitie de tip tandem hidro-nuclear/diurn-nocturn), ramane o prioritate in agenda autoritatilor, existand tatonari cu finantatori din China.  Energia provenita din carbune ramane in aceiasi parametri, Complexul Energetic Oltenia (Rovinari, Motru) urmand a fi si el pe o agenda de modernizare posibil la pachet cu reactoarele 3 si 4 ale centralei nucleare de la Cernavoda si pentru care in acest an au fost facuti pasi in vedera obtinerii unor finantari.

Prognoza 2014. In continuare va exista un interes crescand asupra sectorului minier in Transilvania si Maramures fiind vizate in special metalele neferoase. Exploatarile de cupru (Apuseni) dar si uraniu (Maramures, Covasna/Harghita) vor trece intr-o noua etapa. Actorii economici principali au in spate confruntari si actiuni ce au in spate interese transatlantice dar si estcontinentale. In schimb nu vor exista evolutii spectaculoae in domeniul sistemului de energie electrica, poate doar liberalizarea concurentei in sistemul energiei electrice si va aduce spasme si repozitionari, in care colosul Hidrolectrica va fi un jucator pasiv si mai degraba o tinta.

 2.3. Arii protejate, protectia mediului, poluare

Retrospectiva 2013.

Dupa o relativa aliniere la legislatia UE, an de an au aparut reglementari sau tentative care actioneaza in interesul investitorilor si in defavoarea mediului. Initiativa OUG 57 din august 2013 initiata de ministrul de resort in favoare diverselor interese imobiliare a fost oprita chiar de seful executivului pentru consultarea organizatiilor neguvernamentale. De asemenea metodologiile de atribuire a administratiei rezervatiilor protejate se face in baza unui concurs de dosare (de obicei cu un singur participant) si care in unele cazuri urmeaza zicala “lupul paznic la oi”. In fapt autoritatile de control ale ministerului de cele mai multe ori mimeaza aplicarea legii care este si ea mult prea permisiva cu agentii economici de cele mai multe ori. In acest context rezervatiile, albiile minore ale raurilor, gropile de gunoi, reciclarea sunt puncte in care se fac progrese extrem de modeste, fiind delatfel pasibili de a fi sanctionati de organismele europene ale caror acorduri nu le-am respectat asa cum dealtfel s-a intimplat si in 2012 cu certificatele de emisii de bioxid de carbon. Riscul de poluare a fost preluat si exploatat la maximum de activistii ecologisti si privitor la exploatarea gazelor de sist si in ce priveste grandoarea si intensitatea megaproiectului de la Rosia Montana. Daca in primul caz (gaze de sist) discutam si de inducerea unor opinii inca din faza de explorare, reactia unor comunitati locale a fost dura, alimentate si pe fondul unor miscari tectonice de suprafata neexplicate de la Izvoarele (Galati) ce au fost precedate de inundatii datorate in special defrisarilor  versantilor din ultimii 20 de ani. In cel de-al doilea caz (Rosia Montana) a fost de remarcat atitudinea ministrului mediului care a afirmat ca avizul de mediu va fi dat in cazul asumarii proiectului de parlament (!?). Cele intimplate confirma supozitiile care se reflecta in societate si anume ca opiniile specialistilor sunt dizolvate de deciziile politice, care de cele mai multe ori se incearca a a avea o asumare colectiva pentru evitarea responsabilitatii. In fapt proiectul de la Rosia Montana a fost demontat in urma cu cativa ani de Academia Romana care a apreciat ca exploatarea intensiva produce daune majore de mediu (explozibil, cianurarea unui lac imens aflat pe zone de fractura geormorfologica) nefiind un proiect de dezvoltare durabila datorita timpului scurt de exploatare (maxim 15 ani) .

Ministrul delegat pentru ape, paduri si piscicultura are o activitate care tulbura mai putin apele si mai mult padurile, sau mai bine zis afacerile cu lemn, in incercarea de protejare reala a fondului forestier. Romania avea in anii 1930 un fond forestier de aproximativ 30-33% din suprafata tarii, in 1990 acesta a ajuns la 26-28% iar acum estimarile se referal 20-22%. Cele 3 ha de padure care dispar in fiecare ora din Romania au reprezentat si un semnal tras inclusiv de Alteta Sa Printul Charles dar si de Greenpeace. Ministrul a trecut la realizarea unui nou Cod Silvic care introdus in Parlament a fost deja spoliat de interesele lobbystilor ale caror interese se intrepatrund cu cele ale parlamentarilor. Este cunoscut dealtfel ca exista parlamentari care sunt implicati direct si controleaza o parte din industriile de exploatare forestiera la nivel national. Fenomenul are deja o amploare extrema, autoritatile pierzind controlul, factorii responsabil fiind si ei implicati in defrisarea a mii de ha de padure intr-un sistem ce functioneaza de zeci de ani cu complicitatea tacita a tuturor guvernantilor.  In ceea ce priveste apele, exista in continuare multe nereguli printre care este de remarcat modul in care se face exploatarea albiilor majore si minore pentru balastiere. De asemenea s-au constatat nereguli de la faza de autorizare, proiectare si implementare in ceea ce priveste micocentralele hidrolelectrica amenajate pe versantele paraurilor alpine.

Prognoza 2014. Sunt extrem de putine semnale ca reglementarile si asa permisive ar putea fi aplicate cu fermitate. Este posibil insa daca exista o decizie ferma la varful politic ca macar jaful forestier sa poate fi restrans iar exploatarile sa fie monitorizate strict.

 2.4 Turism. Sanatate. Sport. Cultura.

Turism – in Romania turismul este conturat in mod clar in nise. Tursimul de business, de evenimente, tranzit, personal si cel de placere (”leisure&sightseeing”). Zonele cu pontential economic in special orasele mari sunt cele care genereaza turismul de business si cel profesional. Turismul de evenimente este axat in jurul oraselor universitare si evident zonelor de agreement insa pe tot parcursul anului pe cand cel datorat petrecerii si vizitarii se afla in siturile naturale (muntii, delta, litoral, statiuni montane, alte cateva zone de interes) si orasele cunoscute ca avand un patrimoniu propriu de monumente ( Sieben Burgen –Transilvania, manastiri Moldova, Maramures, etc) si sunt ocupate in perioada vacantelor de vara si ceva putin in cea de iarna.  Timpul de petrecere a unii turist este in scadere mai accentuate decat media europeana (raportul intre indici statistici: numarul de inoptari/numarul de sosiri). In mod paradoxal acest indice nu este in scadere semnificativa pentru turismul de nisa – evenimente, business, transit ci pentru turismul de placere si cauza este data inclusiv de pozitionarea geografica dar si a calitatii serviciilor turistice in special cele de pe litoral, unde turismul de weekend scade calitatea serviciilor in defavoarea celui “pausal”. Infrastructura pentru turismul de business si de evenimente, cel personal este de un nivel bun insa infrastructura de cazare in turismul de masa chiar daca este in crestere de calitate si cantitate are tarife prohibite in comparati cu litoralul vecin si la un nivel similar cu cele din statiunile insorite ale Mediteranei sau cele ale Alpilor insa la un nivel necompetitiv, ceea ce duce la o lipsa de interes turistic si care este completat de un element important: lipsa infrastructurii competitive de transport si legaturile internodale cu nordul, estul dar si vestul continentului .

Sanatate – infrastructura pe care se bazeaza serviciile de sanatate este in continuare invechita si exista doar in domeniul privat investitii semnificative. Majoritatea clinicilor, policlinicilor private, centre medicale, spitale  sunt insa mici si medii (exceptie existand in cateva centre medicale universitare mari, Sibiu). Laboratoarele medicale, cabinetele se afla in structure imobiliare medii si mici, insa se constata investitii in aceasta nisa. In Cluj o investitie din Oradea, spitalul Pelican se pare ca este in al 2 lea an de amanari si reprezinta un semn de intrebare. In plus spitalul regional este departe de a fi pe lista investitiilor desi amplasamentul (pus si el sub semnul intrebarii ca oportunitate) este stabilit. Investitiile de stat din domeniu sunt nesemnificative fiind un domeniu subfinantat dar si cu probleme in transparenta executiei financiare.

Sport – Anul 2013 a reprezentat din lipsa finantarii un minus al infrastructurii sportive de amploare. In s-au constata esecuri in proiectarea, executia unor stadioane altfel reusite architectural: Bucuresti, Cluj. Daca stadionul de la Bucuresti are probleme cu microclimatul necesar gazonului si cu acoperisul retractabil, la Cluj executia in graba pentru a fi inaugurate cu fast, parte din finisaje au inceput sa se deteriorez , iar unele dotari prevazute de proiectant necesare pentru un stadion de tip “UEFA elite” au fost omise asa dupa cum se laudau initial edilii. Ambele au insa probleme privitoare la modul in care este rezolvata afluirea, defluirea si securitatea celor ce participa la evenimente, ceea ce arata inca o data o viziune similara cu cea a plantarii unei flori in asfalt. Stadioanele de la Galati si Craiova mai au de asteptat finantari si de asemenea s-a anuntat realizarea unui proiect pentru o noua “polivalenta” in Capitala. Sala Polivalenta de la Cluj este in stare de conservare (in urma unor contestatii) dar lucrarile urmeaza a fi reluate in 2014.

Cultura – Patrimoniul ramane in aceleasi coordinate ministerul culturii fiind in acest an ocupat cu alte proiecte devenite arhimeditizate precum “afacerea Rosia Montana” si bazandu-se in lipsa finantarilor de la buget pe parteneriate si finantari private. Fondurile necesare restaurarilor sunt insuficiente insa nu exista nici pasi institutionali pentru punerea in valoare a patrimoniului.  Patrimoniul nu este protejat nici de lege si nici de unele autoritati locale, unele intervenind fie din ignoranta, fie prin complicitate in favoarea unor proiecte in care investitorii sunt protejati. Este deja de notoritate cazul Cathedral Plaza cand o hotarare definitiva a instantelor nu este aplicata si reprezinta o imagine elocventa a fenomenului.

Continuarea articolului:

partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential
partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial

Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. (3) Comercial (4) birouri (5) Industrial-logistica

Publicat pe Actualizat pe

Continua publicarea in segmente a analizei imobiliare 2013 si prognoze/estimari 2014 pentru segmentele comerciale de birouri si spatiile industriale si logistica. Lucrarea fiind mai ampla decat un „focus”, „review” si analiza „spot” este mai greu „digerabila” in formatul intreg. Analiza este constituita din 3 capitole:

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (prima parte)
partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (articol precedent)
partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial (articolul de fata)

 Va reamintesc ca prezentul articol se supune drepturilor de autor si citarea sursei/autorului sau linkului/legaturii este absolut necesara.

mall3.3 Retail Spatiile comerciale  Se pastreaza in 2013 tendinta de stabilizare pentru valorile de inchiriere a spatiilor comerciale. Ratele de neocupare pentru spatiile comerciale din zonele de comert activ (magazine pe strazi comerciale) sunt la un nivel destul de mare cu un nivel diferit regional care depinde chiar si de politicile locale de impozitare dar si de concurenta polarizata care consta in cantitatea si calitatea spatiilor mari concentrate de “retail” – supermarket/hypermarket, zone de comert DIY&malluri. In acest context chiriile pe strazile comerciale de top sunt cuprinse in orasele mari in tara intre 20-55 euro/mp cu exceptii. Ariile comerciale mari sunt in general cu grade de ocupare mult mai mari in marile orase evident cu exceptia cazurilor de insolventa in derulare sau pregatire din cateva localitati (ex. Suceava, Bacau, Arad, Oradea).

A continuat extinderea unor lanturi de magazine comertul cu produse de baza (in special Lidl isi sustine expansiunea) dar si DIY (Dedeman, Baumax) conform unor strategii continuate in ultimii ani. De asemenea preluarea magazinelor Real (partiala) a determinat modificari in structura de hypermarketuri, care ataca si segmente de intrare in interiorul oraselor in spatii de retail centrale (Carrefour, Billa, etc). Oricum dezvoltarea marilor magazine gen hipermarket ramane prezenta doar la nivelul marilor orase si prin unitati mai mici in orasele de rang 2 si chiar 3, dar dezvoltare acestuie segment necesita extinderea si implementarea unor noi capacitati logistice si de distributie ale marilor comercianti.

Prognoza comercial 2014   Se asteapta consolidarea pietei iar ratele de capitalizare medii sunt cuprinse (marile orase) intre 9.25-10% in usoara scadere mai ales pentru spatiile amplasate pe strazile comerciale din localitati si in jur de 8-9% pentru parcurile de retail si magazinele mari. Tendintele oscilatorii pot exista insa doar regional si ca efect la stimulii pietei de profil.

birouri3.4 Office/ birouri . Spatiile de birouri au o dinamica extrema in ultimii ani si isi continua evolutia in acelasi ritm. Dupa Bucuresti, Cluj Napoca si Timisoara au cele mari suprafete de spatii de birouri si nivelul cel mai inalt din provincie al chiriilor. Nivelul mediu general in orasele mari la standarde echivalente pentru spatii de birouri este de 10-19 euro/mp in functie de suprafata si calitatea acestora. Ratele de capitalizare se mentin la un nivel constant si sunt cuprinse intre 8.5-11%. Exista exceptii fata de aceste informatii insa acestea se datoreaza si contractelor care sunt in desfasurare, a clauzelor contractuale ale unor spatii de birouri care se afla inca in constructie. Multe din contractele din perioada de boom ajung in 2013-2014 la scadenta/renegociere si/sau  recontractare, in consecinta exista o fluiditate in acest segment in sensul unor repozitionari pe acest segment.

Prognoza birouri 2014 – .  Piata de birouri in plina expansiune orizontala este in pragul unor evolutii contrastante in conditiile in care in cateva orase mari din Romania procentul spatiilor noi create si puse in constructie si ce se prespune a fi functionale in 2014 si 2015 vor creste cu 10-12% iar la Cluj cu peste 20%. Valorile chiriilor raman la aceleasi valori, insa este posibil ca in anumite piete sa existe dezechilibre intre cerere si oferta ceea ce va duce la o scadere a valorilor lunare de inchiriere cu implicatii si asupra ratelor de capitalizare. Aceasta se datoreaza atat intrarii de spatii libere in piata in cantitate destul de mare dar si datorita renegocierilor contractelor precedente incheiate in urma cu 3-5 ani in urma. In functie de tipul de piata dominata de cumparator/vanzator  sunt posibile miscari chiar antagonice fata de evolutia ultimilor ani, date atat de aparitia de noi spatii dar si de suprafetele noi de spatii oferite in piata.

industrial3.5 Capacitati industriale si de logistica. Multe dintre capacitatile noi de logistica si industriale au avut ca motor si sursa de finantare investitiile straine. Acestea au scazut constant asa dupa cum rezulta si din graficul prezentat de compartimentul de cercetare din cadrul BCR si nici in 2013 nu au reprezentat o componenta importanta si ceea ce este mai important au un trend negativ fata de celelalte tari vecine sau emergenta care au reusit sa contracareze si sa reatraga capitalul strain.

Cu toate acestea investitii in parcuri industriale in structura de logistica si productie exista, insa sunt din pacate la nivel punctual si nu general ceea ce dealtfel este destul de vizibil si in structura si infrastructura industriala si se datoreaza in principal mediului de afaceri puternic in fluentat de mediul politic dar si infrastructurii nationale de transport care este deficitara. Evolutii exista atat in greenfield, greyfield in ceea ce priveste, constructia, extensia si modernizarea altora noi facilitati. Nivelul chiriilor pentru acest sector, la nivel national, avand ca reper marile centre urbane are o medie cuprinsa intre 2.8-4.3 euro/mp si se refera la constructiile noi. Devieri de la aceste valori in sens descrescator si fata de calitatea si oportunitatile oferite de locatie si infrastructura sunt acceptate si in limita a 50%. Ratele de capitalizare estimate de studii de piata si cercetare a unor companii de profil indica un nivel de 9-10.5% insa acestea se refera cel mai adesea la spatiile noi date in functiune. Rezultatele obtinute in baza calculelor efectuate indica mai degraba valori medii ponderate cuprinse intre 11.5-14% iar in localitatile de rang mai mare (1,2) sau in periurban la valori chiar mai mari.

investitii strainePrognoza industrial/logistica 2014. Informatiile sunt contradictorii in domeniul investitiilor din domeniul industrial si logisticii. Pe de o parte sunt semnale pozitive referitoare la productia industriala, balanta economica, cresterea productivitatii, in alt sens exista investitii insa acestea sunt reduse. Prognozata crestere economica in 2013 si 2014 ar trebui sa imbunatateasca increderea in investitiile din acest sector insa masurile economice, balansul politic si deciziile asupra economiei nu reusesc sa consolideze investitiilor straine. Structura sectorului industrial este promitatoare (gradul de utilizare a capacitatilor existente), dar si volatila sub aspectul portabilitatii si posibilitatilor de relocare, in consecinta prognoza pentru 2014 este rezervata si va raspunde clarificarilor care vor veni din partea executivului, cel care este responsabil de mediul de afaceri. Investitorii straini in tara sunt atrasi de nivelul de salarizare redus si a fortei calificate in raport cu acest tip de salarizare insa deschiderea pietelor muncii pot aduce modificari sensibile prin prisma potentialelor migratii, fapt care este de asteptat doar pentru popultia activa sub 35 ani. In compensare la acest moment un mediu legislativ si politic predictibil si in limitele normalitatii, completat cu o structura administrativa onesta predictibil dar si o infrastructura de transport sunt punctele slabe motive pentru care investitiile de calibru sunt doar punctuale, iar evolutia sectorului de investitii in sectorul industrial se va baza pe resurselor proprii, tipice pentru o economie emergenta.

Articolele precedente din aceiasi lucrare:

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (prima parte)
partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (a doua parte)
 

Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. (1) Agricol si (2) rezidential

Publicat pe Actualizat pe

Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. Terenuri agricole si sectorul rezidential

research

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (articolul precedent)
partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (articolul curent)
partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial (continuarea articolului)


 

….

Capitolul 3. Componente imobiliare

Piata imobiliara incepe sa reactioneze cel putin in sectoare precum agricultura, cladirile si constructii din sfera industriala, servicii (birouri) si comert la stimulii din economie fiind mai direct conectate la evolutiile internationale si la trendurile economiei. Aceste influente sunt evidente in Capitala si orasele cu peste 300.000 locuitori inclusiv in zonele emergente fie periurbane fie polarizate. Practic vorbim de o piata imobiliara activa in zonele in care economie este dinamica si de o cu totul alta atitudine a acesteia acolo unde economia si lichiditatile prezinta carente dar si unde lipseste antreprenoriatul.

3.1 Terenurile agricole sunt acum la un moment de cotitura. In ultimii 3 ani interesul crescut pentru productia agricola (disfunctii care se pot manifesta la nivel regional in productia agricola datorate efectelor climatice), al integrarii agriculturii la cea a CE. In ultimii ani s-a continuat procesul de comasare a terenurilor, asocieri si arendari care in unele cazuri a fost perturbat de factori externi precum achizitia de terenuri pentru parcuri eoliene si parcuri fotovoltaice la valori situate peste media valorii data de productie agricola/renta funciara. Legislatia existenta specifica in 2013[1] a fost actualizata in luna decembrie [2]si aliniata la masura de liberalizare a vanzarii terenurilor catre straini.

figura terenuri agricole

Fenomenul de vanzarea a terenurilor catre straini se numeste “land grabbing” si este cunoscut in toata lumea, avand avantaje dar si destule dezavantaje. Chiar daca justificarea este data de cresterea productivitatii productiei agricole in acele zone unde capitalul local nu poate furniza investitii pentru o exploatari eficiente, provoaca frustari in cadrul  comunitatilor locale care au un alt sistem de valori si un ritm dat de o exploatare traditionala si arhaica bazata pe obiceiuri si cutume care se intrepatrund cu religia, mituri si obiceiuri populare. Tari precum Ungaria a suspendat temporar vanzarea tereunurilor pentru straini, bazat argumente cu accente nationaliste dar si prUn alt subiect legat de valoarea terenurilor agricole este data de infrastructura de stocare, capacitatile de procesare si in unele cazuri de potentialul de irigare. Unul din cei mai mari exportatori de produse cerealiere din tara (loc 10-2013 loc 12-2012)[3] este unul dintre operatoii economici care achizitioneaza la un pret direct de la producatori si oferaprodusele ulterior pe bursa internationala. Cu toate ca firma functioneaza la limita subzistentei sub aspectul profitului cu aproximativ 100 de angajati realizeaza cifre de afaceri ce au trecut de 400 milioane euro in crestere cu peste 50% in ultimii 5 ani. Cheia comertului cu cereale se bazeaza pe infrastructura de stocare si prefinantarea productiei aceste produse fiind exportate si reimportate doar in acte. Realizarea de instalatii de irigare poate reprezenta o prioritate in zonele care prezinta deficite de precipitatii si este posibila in preajma unor amenajari funciare existente inca din anii ’80.intr-o guvernare cu pozitie atipica fata de directivele CE. Experienta Ungariei este benefica pentru ceea ce s-a intamplat acolo pana la momentul suspendarii acestei masuri, insa din pacate nu cred ca a fost analizata cu atentie de catre cei in drept. Bulgaria a decis in 2013 amanarea pana in 2020 de liberalizare a vanzarilor de terenuri catre straini. In alte tari membre mai noi a CE, Lituania si Estonia au liberalizat vanzarea terenurilor pentru cetatenii straini insa aici sunt necesare indeplinirea unor conditii destul de stricte. In Romania legea este atat de confuza si va avea efecte neasteptate incat este posibil ca aceasta sa fie suspendata datorita problemelor pe care le va crea si aceasta poate sa fie mai degraba o strategie pentru o viitoare suspendare a acesteia. In mod ciudat desi cadastrul national este intr-un perpetuu impas in ceea ce priveste aceste terenuri, efectele legilor funciare de retrocedare sunt departe de produce ultimele efecte, aplicarea acestei legi este in fapt inca o data o mana cereasca pentru intermediari. Desi productia bio este un domeniu de interes si multi specialisti insista pe acest potential piata interna si externa exista doar anumite produse care beneficiaza de apreciere (fructe, carne si produsele derivate). Acesta este motivul pentru care extrinderea in acest sector trebuie facut cu mult discernamant.

Prognoza 2014-terenuri agricole. In lipsa unor modificari legislative valoarea terenurilor agricole va fi in crestere pe toate segmentele (atat terenuri compacte si mari cat si terenurile preluate de intermediari si avand ca scop comasarea) insa la valori diferite. Valoarea terenurilor poate varia in functie de calitatea pedoclimatica, infrastructura agricola si marimea si productivitatea exploatatiilor ( a se intelege o ca media suprafetelor exploatatiilor agricole in tarile UE este in jurul a 40 de ha iar Romania avea 3.5 ha in 2007 iar Cehia 87 de ha)[4]. Este imposibil de cuantificat o marja de valori pentru 1 ha de teren agricol in Romania intrucat acesta difera de la zona la zona, de la tipul agriculturii practicate deci productivitate, de tipul culturilor si de multe alte elemente. Este de precizat insa ca desi exista inca terenuri arabile ce se pot achizitiona si cu 300-400 euro/ha preturile pot ajunge si la 4500-5000 euro/ha iar o prognoza pentru 2014 este de crestere cu un procent 5-20% in conditiile in care legislatia nu se modifica semnificativ.

  3.2 Sectorul rezidential

Este evident ca localitatile mici si medii continua sa nu aiba o piata imobiliara activa si acest lucru se datoreaza in principal factorului demografic (scaderea populatiei datorate in special migratiei fortei de munca spre zone active economic si imbatrinirea celei ramase). Proiectele noi din orase medii si mari sunt in general de anvergura medie si mica pentru care viteza de rotire a capitalului este mai mica, generand insa profituri medii dar cu factori de riscuri mai mic. Exista si proiecte de anvergura in orasele mari (peste 300.000 locuitori) insa acestea beneficiaza in cazul implementarii de asigurarea riscurilor prin diverse forme de finantare si ofera “retete” sigure de dezvoltare – calitatea locatie, constructie, marketing. In fapt piata imobiliara reprezinta un “potpuriu” de atitudini avand segmente simultane de progres dar si de regres localizat regional, fiind in ansamblu haotica si datorita cadrului general de reglementare (legislatie, urbanism si lipsa unor strategii ale autoritatilor). Indicii imobiliari care caracterizeaza piata imobiliara pot fi priviti din punctul de vedere al celui care controleaza finantarea (vezi punctele de vedere ale specialistilor BIS[5]) s-au prin abordari mai generale si mai simpliste si acestia vizeaza 2 parametri in toate combinatiile posibile (numarul tranzactiilor si variatia nivelului tranzactiilor tranzactiilor).

figura rezidential 1

La nivel national este caracterizat mai multe planuri investitionale fiind caracterizate de oferta si cererea  care difera in mod radical in localitatile de mediul urban/rural si de tipul locativ (locuinte individuale si colective). Este imposibil de cuantificat o piata care se manifesta antagonic in functie de regiuni, tipuri de imobile tranzactionate, etc. Cu toate acestea sectorul rezidential reprezinta din totalul tranzactiilor cele mai numeroase numeric. Sub acest aspect este de retinut ca la nivelul tarii exista o crestere a numarului de tranzactii imobiliare in 2013 fata de anul 2012. Nu este neaparat anul cel mai bun in ansamblu, insa exista o stabilizare si chiar un usor trend ascendent. Dealtfel graficele de jos sunt relevante si se refera la valorile de cerere pentru apartamente (indicele IMO – sursa imobiliare.ro –stanga sus), numarul tranzactiilor imobiliare 01.01.2013-31.10.2013 (sursa ANCPI- dreapta), si cursul de schimb euro/leu-stanga jos (sursa BNR) respectiv dobanda de politica monetara sursa BNR. Aceste informatii indica in mod clar o stabilizare a pietei imobiliare. Pe de o parte numarul de tranzactii in crestere indica ca echilibrul dintre cerere si oferta se apropie de o valoarea optima in conditiile actuale de finantare, iar pe de alta parte valorile din ultimii 3 ani ale valorilor unitare de cerere pentru apartamente desi in scadere lenta sunt relativ stabile. Graficul desi indica o scadere continua a valorilor unitare dar care se compenseaza cu fondul unei mase monetare indexata de cursul de schimb si tendinta politicii monetara a BNR.

figura rezidential 2

Prima casa – programul guvernamental de cogarantare care se pare ca se afla pe un drum inchis, a influentat si in acest an in prima T1-T3 tranzactiile din segmentul mic rezidential. Efectele acestui program desi utile pentru economie nu au fost neaparat benefice sub multe aspecte ale dezvoltarii sanatoase a pietei imobiliare fiind concentrat si avand efecte asupra segmentului principal de tranzactii adica cel de apartamente in locuinte colective de 2-3 camere[6]. Mai jos este prezentat un grafic ce exprima volumul de investitii si cantitatea de contracte ceea ce indica si o scadere a finantarii/unitate imobiliara  de la 42.000 euro/credit la spre 37.000 euro/credit. (sursa: grafic ZF – ziarul financiar).

Prognoza 2014 rezidential. In conditiile pastrarii unor conditii economice neperturbatoare sub aspect al reglemetarii si finantarilor in piata imobiliara din sectorul rezidential va pastra acelasi trend de stabilizare cu obisnuitele salturi datorate caracterului de ciclicitate (primavara/toamna). Tendinta de scadere este posibil sa continue dar in limite rezonabile in conditiile in care cursul de schimb nu se modifica semnificativ, sau nu exista fluctuatii si evenimente care sa perturbe evolutiile mondiale de capital. Variatiile pot fi de +/- 3 la 5%. Programul Prima Casa se pare ca va ramane la nivelul anului 2013 si va avea liber in special in prima parte a anului 2014. Terminarea fondurilor poate duce la sincope in semestrul 2 in conditiile in care acestea se vor termina, existand insa semnale ca vor fi suplimentate si continuate si in 2015. Este insa putin probabila lichidarea acestui program care intr-o forma sau alta exista in mai multe tari, riscurile neparticiparii statului fiind unul pe nu si-l poate asuma sub aspectul efectelor.

Articol precedent din aceiasi lucrare: partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare
Articolul urmator din aceiasi lucrare: partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial

[1] OUG 43/2013, Legea nr. 312/2005,

[2] Legea privind vanzarea si cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoanele fizice http://www.cdep.ro/pls/proiecte/docs/2013/cd579_13.pdf

[5] International Bank of Settlements