infrastructura ca si componenta a valorii sau capcanele virtualizarii

Publicat pe Actualizat pe

Locuintele virtuale (cele de pe machete si din proiectiile tridimensionale) sunt intotdeauna insotite de detalii precum masinute dragute, accesorii de mobilier, piscine, spatii verzi luxuriante astfel incat ceea ce  vede un client este mai mult decat o imagine idilica. De la planseta la realitate, intre virtual si real poate fi in fapt diferenta intre  minciuna si adevar.

Multi spun ca aceasta abordare tine de marketing, insa eu cred ca uneori intre amagire si inselaciune (termen poate prea dur) s-ar putea sa nu existe diferente. Din pozitia in care m-am aflat ca observator, cu evaluari pentru terenuri, pentru ansambluri si pentru unitati individuale locative am constatat de fiecare data diferentele intre ceea ce se poate face, ceea ce s-a dorit si ceea ce s-a obtinut si fiecare situatie a generat un „pret corect” diferit, insa aproape intotdeauna suma schimbata in tranzactie era transpunerea proiectului virtual si nu a constructiei de pe teren

Exista sigur mai multe abordari si toata lumea ar spune ca principala problema este una juridica si tine de ceea ce scrie in contractul de vanzare cumparare, planurile de detaliu, PUZ, PUD care sunt sau nu atasate,  termenele, finisajele, anexele si infrastuctura realizata sau propusa si lista poate continua in relatia dintre vanzatori/dezvoltatori si cumparatori. Da, aici avem ceva probleme, insa ele nu se termina ci din contra genereaza altele.

Lasand exprimarile eliptice, voi face un pseudo studiu de caz pentru o abordare mai concreta: cumparatorul unui astfel de „eldorado virtual” va afla ca in contractul de achizitie (tip, elaborat de dezvoltator) exista referinte concrete privitoare la bunurile ce reprezinta transferul posesiei – adica suprafata utila, schitele asupra imobilului, finisaje referinte la termene si evident modalitatile de plata. Sigur mai sunt si alte detalii sau „amanunte nesemnificative”  trecute in contracte precum accesele si modul in care acestea vor fi echipate, spatii verzi si in cazuri si mai rare informatii precum necesitatea unor spatii tehnice si echipamente pentru apa, gaz, curent, canalizare, cablu, etc. In multe cazuri aceste anexe si echipamente se materializeaza doar pentru ca sunt o conditie pentru darea in folosinta si transferul proprietatii, insa am intalnit si mai multe cazuri cand spatiile verzi, parcarile, imprejmuirile, etc se executau cu mare intarziere si nu o data cu „receptia propietatii” .

Intamplarea face ca acest sezon ploios sa-confirme cele scrise mai sus si spre exemplu apa pluviala ( e adevarat multa) in exces a patruns in parcari neamenajate sau in cele subterane in demisolurile locuite astfel ca rigolele si alte sistemele de colectare, pompele chiar daca existau nu erau bine proiectate, nu functionau, nu erau conectate sau preluate de regia de specialitate astfel incat locatarii au asteptat ca apa sa se retraga singura.

Nu incerc sa-i blamez neaparat pe dezvoltatori , chiar incerc sa demonstrez ca lucrurile se afla in aceasta situatie si din cu totul alte motive decat cele ce privesc relatia juridica intre dezvoltatori si clientii acestora. Sigur e logic pe de o parte ca dezvoltatorul sa optimizeze cheltuielile si sa transpuna doar strictul necesar din ceea ce este pe planseta, fapt logic care decurge din relatiile care guverneaza economia si in care profitul este unul din motoarele activitatii economice.

Dar problemele incep de aici incolo. La predarea ansamblului in majoritatea cazurilor proaspetii proprietari isi vad de noua „jucarie” si uita de ansamblu. Mai mult autoritatile nu uita ca acolo au noi contribuabili si se ocupa doar de taxe. Atat. Nu asfalt, nu lumina, gradinite, scoli sau centre de asistenta medicala. S-au dat autorizatii stiind ca accesele sunt imposibile de a fi realizate la un standard decent sa nu mai vorbim de ceea ce ar insemna interventia unui unitati de pompieri. (Sunt atatea turnuri si autorizatii de zgarie nori dar pompierii nu au scari, echipamente de interventie rapida) Ca sa fiu concret situatia canalizarii in Floresti langa Cluj drumul pe str. Donat spre American Village ( ia intrebati-l pe domnul Goagal sa vedeti ce va spune).

Pana la urma legislatia si autoritatile deci statul sunt parte la faptul ca ignora si desconsidera dezvoltarea corecta a infrastructurii si contribuie la acest compromis standard de viata.

Incercand sa finalizez si sa trag o concluzie, precizez ca valoarea/pretul/suma spuneti-i cum vreti este foarte dependenta de calitatea infrastucturii (active si pasive). Ca si ultim exercitiu sa ne inchipuim acelasi imobil in Chelsea (Londra), Aoyama (Tokio), Nairobi, Lima, Astana (Kazahstan) si lista poate continua sarind haotic pe harta. Facand abstractie de pretul material al constructiei si terenului,  ce inseamna, comertul, sanatatea, securitatea, cultura, civilizatie, transport si in final calitatea vietii  in fiecare din orasele mentionate? Dvs. ce oras ati alege?

Anunțuri

despre pretul corect, valoare si compromisuri

Publicat pe Actualizat pe

Un balon de sapun a fost, este si va fi lansat in media de specialitate in mod constant: pretul corect. Iata cateva din link-urile cu un astfel de adevar absolut detinut de „apostolii” imobiliari: http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/pretul-corect-in-imobiliare–cel-mult-1-000-euro-mp-construit-7199.html, http://old.cotidianul.ro/apartamentele_pretul_corect-77004.html, http://stimtot.ro/856/pretul-corect-al-locuintelor, http://stirileprotv.ro/stiri/economie/camera-ascunsa-care-este-pretul-corect-al-apartamentelor-vechi.html si lista poate continua.

Fiecare pretinde ca este in posesia marelui „Graal” imobiliar adica a pretului corect: unii au gasit o valoare in euro/mp altii spun ca pretul corect se regaseste intr-o nisa imobiliara adica o suprafata ideala si pretul oferit si abordarile pot continua.

Lucrurile stau cu totul altfel, mai ales acum, decat stabilirea unui adevar inefabil adica cel al celui care lanseaza astfel de stiri. Pornind de la afirmatia ca valoarea reprezinta rezultatul unei aprecieri iar pretul este rezultatul compromisului intre concepţia valorii vanzatorului şi cea a cumparatorului putem afirma ca pretul corect se afla in perceptia unei parti asupra unei (potentiale) tranzactii.

Sigur, revenind la lucruri pragmatice, baza pretului corect pentru o constructie este legata atat de valoarea terenului, de costul real al constructiei, de cheltuielile directe si indirecte, marja profitului antrepenorului insa anvelopa acestui „pret corect” este legat in mod obiectiv de multe alte elemente cunoscute ca influenteaza valoarea: dimensiuni, vecinatati, pozitionare sociogeografica, certitudine urbanistica, eficienta energetica, marketing imobiliar si iata ca ne indreptam spre un domeniu plin de „nisipuri miscatoare” departandu-ne de ceea ce inseamna o valoare abstracta sau empirica si nesubiectiva a valorii unei constructii. (corect -dex – cinstit sau respectă regulile, normele dintr-un domeniu dat)

Despre ce este vorba si cum adica ne departam de pretul corect: spre exemplu, anumite conditiile de finantare pentru o nisa imobiliara prin interventia guvernamentala care deformeaza intr-o oarecare masura piata imobiliara favorizand, stimuland anumite segmente, situatia economiei si stabilitatea valutara, atractivitatea mediulului investitional dar si birocratia si asa zisele „fracturi” din legislatie sau din aparatul administrativ intens speculate au otravit acest mar (fructul adevarului)  a carui denumire este si „pretul corect”.

Mai mult exista suficiente situatii pe piata imobiliara care in pseudo pretul corect exista multe „E”-uri, precum achizitia terenului prin finantare, constructia imobilului iarasi prin finantare, vanzarea apartamentului prin alta finantare si uneori toate acestea se intampla inca in stadiu de proiect si iata ca am ajuns si un pret virtual (sau otravit). Cand tranzactiile sau si materializat si ciclul s-a inchis cei care au avut de castigat s-au aflat la inceputul sau mijlocul lantului trofic  imobiliar.

Incercand sa ma intorc in miezul subiectului pretul corect in acest moment un pret fluid imposibil de cuantificat sau generalizat fiind un concept declamat de catre fiecare parte in mod diferit, unii il considera ca fiind o alta fata a unui indice imobiliar, insa el arata altfel in functie de cei care il invoca: un pret corect are perspective diferite din partea bancherilor, al agentiilor imobiliare, al constructorilor, evaluatorilor si cu totul altfel pentru actorii principali adica cei care dau/primesc suma (vanzatori/cumparatori).

Posibil cand lucrurile se vor mai aseza nu numai in domeniu imobiliar ci si in cel economic, politic si bineinteles in cel social (prin conturarea unor clase sociale active), cand societatea isi va defini valorile, pretul corect invocat de toate partile va tinde sa aiba mai multe fatete comune decat cel care este acum aruncat precum un balon de sapun in superba noastra media.

Pana una alta pentru mine pretul corect este cel tranzactionat intre parti (vanzator, cumparator), ambele multumite de modul in care s-a realizat tranzactia si in care nici una din parti nu regreta atat in prezent sau ulterior.

indicele imobiliar deocamdata o mare pacaleala

Publicat pe Actualizat pe

Citesc cu interes analizele agentiilor imobiliare (exemplu http://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro) care furnizeaza in mare parte informatii asupra pretului mediu de tranzactie pentru apartamente 2 camere, 3 camere si asa mai departe. Se stie insa ca agentiile prelucreaza aceste informatii din baza de date curenta si mai putin din tranzactiile efectuate astfel ei certifica date si valori pentru imobile aflate pe piata si nu tranzactionate. Pe de alta parte nu exista un filtru in acest analize care sa diferentieze conditiile de finantare de piata sau alte caracteristici ale ofertelor astfel ca valorile oferite sunt de fapt analize pur statistice ale pietii obtinute de cele mai multe ori prin medii aritmetice. Erorile pot fi astfel destul de evidente iar profesionalismul pot sa spun ca lipseste in conditiile in care in aceste studii nu am intalnit niciodata informatii de exemplu asupra ratelor de capitalizare pentru diferite tipuri de proprietati in diferite zone ale orasului.
Inchizand aces subiect revenind la INS si raportarile si statisticile acestora, indicele imobiliar calculat ar trebui sa fie unul corect intrucat se bazeaza pe tranzactii imobiliare realizate in forma autentica. Insa si aici exista o problema: cu exceptia tranzactiilor cu contracte de credit (care se inscriu si ele in CF-mai precis ipoteca), si a tranzactiilor in care sunt parti si societatile comerciale caz in care tranzactia este mai „reala” restul valorilor de tranzactionare realizate intre persoane fizice se realizeaza in cea mai mare parte prin declararea unei valori minime de impozitare. Aceste valori minime de impozitare se gasesc atat la sediile birourilor notariale unde se pot fi consultate cat si pe internet (http://www.unnpr.ro/expertize/expertize%202010/expertize_2010.htm). Astfel ca indicele imobiliar calculat de INS este viciat si el in mare masura de proceduri si informatii care nu sunt credibile.
De ce este important acest indice imobiliar: sunt destule domenii care il folosesc – finantele, justitia, asigurarile, organisme financiare interne si internationale care opereaza cu astfel de informatii.
In noiembrie 2008, in Londra, printre titlurile care anuntau scaderea valorilor indicelui mediu imobiliar cu 15% in decursul unei singure luni nu am fost surprins sa constat ca acesta era calculat cu rigurozitate si avea cu 2 zecimale si evidentiat pe fiecare unitate administrativa (cartier ar fi mai corect desi sector ar fi mai riguros) a capitalei britanice.