despre grilele notariale

Publicat pe Actualizat pe

La inceputul fiecarui an, ziaristi, agenti si alti experti imobiliari se intalnesc in spatiul media pentru a comenta, contesta modul in care aceste grile notariale reflecta sau mai bine zis nu reflecta piata si tendintele imobiliare si de cele mai multe ori adevarul este ocolit fie din necunoastere fie pentru a capta interesul cititorului cu informatii comerciale. Mai jos sunt prezentate argumentele, fapte si prezinta o decriptare a unor realitati din acest domeniu.

Baza legala. Actul de nastere al „grilei” este codul fiscal si anume capitolele care se refera la impozitarea la transferul proprietatii. Numita de lege, „expertiza”, ea trebuie efectuata de un expert (evaluator) si are ca scop obtinerii  „valorii de circulatie orientativa” pentru impozitarea la transferul proprietatii ceea ce inseamna prin citirea DEX-ului si interpretarea paragrafului de lege ca valoarea estimata si definita de legiuitor ca fiind de circulatie este o valoare comerciala deci o deviatie de la valoare de piata insa bazata pe aceasta si care mai detine si atributul de a fi orientativa. Orientativ este un termen destul de vag, datorat faptului ca estimarea valorii nu poate fi exacta cand stabilesti valori de piata pentru un set/grup de imobile, asa cum solicita legea. Standardele Internationale de Evaluare (SIE) contin un standard de aplicatie ce are ca obiect evaluarea globala pentru impozitare ceea ce ar face din acesta cel mai recomandat instrument/ghid in realizarea acestor grile si deci pe evaluatorii care activeaza in organizatia profesionala ANEVAR (cea care a adoptat si implementat aplicarea SIE) cei mai potriviti in aplicarea acestuia. Realizarea expertizelor sub alte auspicii decat cele precizate de catre acest standard aceste grile/expertize nu ar avea garantia sau mai bine zis acoperirea unor estimari obiective.

Precizari, efecte, descriere sumara a cadrului recomandat pentru realizarea expertizelor. In baza celor stabilite de standardul invocat, in acord cu misiune sa, evaluatorul este desemnat sa estimeze pe baza instruirii si pregatirii oferita de asociatia profesionala, in conformitate cu standardele generale si cele de aplicatie specifice (GN13 – evaluarea globala pentru impozitare – valabil si pentru expertizele ce vor fi folosite in 2012) aceasta valoare, adica valoarea de impozitare globala la transferul proprietatii avand totusi ca indicatie si referinta valoarea de piata. Este clar ca o valoare generalizata sau globala care defineste un set de imobile creaza nemultumiri intrucat aceasta nu defineste un singur imobil, care precum oamenii, se individualizeaza prin multe caracteristici, asupra carora nu voi insista acum. Pentru evitarea acestor nemultumiri standardul specific precizeaza ca evaluarea va aplica principiul „echitatii la impozitare” si care coroborat cu cele 8 etape de implementare, ar trebui sa ofere o baza acceptabila si onorabila de estimare. Acesta este cadrul general transpus sintetizat in cateva cuvinte pentru un domeniu care are sute de volume de specialitate denumit in limbajul de specialitate „mass appraisal”

Implementare si factori colaterali ai expertizelor. Daca partea teoretica este destul de elocventa, ce se intampla mai departe, tine de modul in care meandrele concretului se intersecteaza cu spiritul mioritic. Aici se amesteca atitudini si politici ale diverselor entitati, ingerinte economice si politice de control a tendintelor patrimoniului imobiliar (in special in zonele in care exista jucatori importanti in acest domeniu) care ii pozitioneaza pe cei care intocmesc aceste grile in fata unor decizii interesante si diverse. (cum altfel se explica spre exemplu scaderile din grilele 2011 fata de cele din 2010 din Bucuresti la valori cuprinse intre 30-80% cand piata releva scaderi mult mai modeste, fapt care a fost urmate interesante miscari de culise, nu fara urmari in diverse planuri financiar si legislativ, nesesizat decat de un grup restrans).

Revenind la firul expunerii precizez ca cei ce intocmesc aceste grile/expertize sunt astfel pusi in situatia dificila de a respecta legea, de a asculta atat vocea celui care ii comanda si plateste lucrarea, de a nu crea inechitati prin supraimpozitare, si eventual de a asculta/sau subordona interferentele diferitelor canale sa le zicem subterane, multi dintre acestia alegand sa realizeze aceste grile prin neasumariea standardelor si a deontologiei profesiei. Doar aceste situatii vor fi descrise in continuare.

Solutia si modul de realizarea al expertizelor. Experienta a aratat ca solutia la factorii conexi si tendintele in realizarea expertizelor a fost  realizarea acestora in afara acestui cadru profesional prin neasumarea fie a standardelor a deontologiei sau a amandorura, (desi leguitorul nu s-a gandit nicidecum la acest lucru) si a reprezintat cheia unei pasnice coexistente intre toti factorii implicati, situatie tolerata pe coridoarele diverselor institutii care au responsabilitati directe sau conexe. Astfel lipsa asumarii deontologice si standardelor exonereaza respunderea profesionala fata de organizatiile din care fac parte si permite ca urechea sau capul sa se plece si sa multumeasca cele mai multe parti. Astfel valorile publicate, nu mai vorbim acum de evaluari, ci de tabele cu numere vor ingloba chei si structuri din cele mai variate si interesante si vor evita o procedura laborioasa de justificare a valorilor estimate, acestea fiind imbracate in  forme greu de inteles si analizat, insa de multe ori comentate neprofesionist de eternii sfatuitori ai imobiliarelor. Trebuie precizat ca exista si (cateva) grile/expertize consecvente si care reflecta in limite rezonabile piata imobiliara.

Efecte, rezultate, prognoze. In afara patimei si implicarii permanente de a denigra profesiile de notari si evaluatori trebuie inteles ca in toate tarile exista o modalitate de impozitare la transferul proprietatii, ceea ce nemultumeste pe cel care are de platit, iar aceasta frustare este una naturala. Chiar daca mecanismele de stabilire si impozitare pot fi deficitare modalitatile de inlocuire sunt greu de implementat atata vreme tendinta normala este pentru plata unor taxe cat mai mici. In acest sens nu este de asteptat ca impozitarea pentru tranzactii imobiliare sa reprezinte deocamdata la noi o referinta pentru stabilirea tendintelor imobiliare, a indicilor imobiliari, intrucat declararea pentru impozitare se va baza uzual pe valorile orientative intelese si asimilate ca minime. In contextul noii oridini fiscale europene estimez ca pe termen mediu (2-3 ani) aceasta metoda care nu reflecta situatia pietei imobiliare va avea nevoie de modalitati de abordare diferita, care sa uniformizeze si sa lege aceste expertize de piata imobiliara reala insa in asa fel incat sa nu cauzeze inechitati in sistem.

Nerespectarea standardelor si aplicarea metodologiei dupa vointa diversilor factori decizionali, a dus la o suita de atitudini, astfel ca citind aceste rapoarte (care pe buna dreptate nu au ce cauta in spatiul public – fiind valori orientative de impunere si nu valori recomandate de declarare tranzactiilor imobiliare, sau ghid al pietei imobiliare), a dus la atitudini rezultate si forme din cele mai diverse si inovative ale acestor expertize. Cu toate ca aceste expertize nu ar trebui sa creeze inechitati am constatat abateri flagrante de la acest principiu,  si care ofera indicii asupra competentelor detinute de cei care se feresc sa isi asume realizarea unor astfel de grile intr-un cadru profesionist. Iata cateva exemple extrase doar dintr-un singur „raport de evaluare”: impozitul pentru un apartament de 69 mp este cu 10% mai mare fata de unul de 70 mp din acelasi bloc si acelasi etaj, iar pentru o locuinta din caramida aflata pe o strada neasfaltata fara iluminat public la periferia unui cartier, avand o vechime de 50 ani si avand aceiasi suprafata de teren se plateste acelasi impozit ca si pentru o casa noua, moderna  de aceiasi suprafata care are in schimb alte amenajari exterioare sa zicem piscina, pavilion, sera, etc in zona centrala a aceluiasi cartier dar beneficiaza de toate utilitatile edilitare. De asemenea o situatie interesanta este de a furniza o valoare unica foarte orientativa terenurile intra/extravilane in jurul unui oras care se intinde pe 10 km lungime si 5 km latime. Este insa si mai grav, dar si incorect ca aceste grile sunt folosite pentru exproprierea pentru utilitate publica ca si ghiduri, furnizarea unor valori favorabile celui ce este impozitat, il dezavantajeaza pe cel ce este despagubit. Astfel am intalnit ca valorile de impozitare dar si de despagubire pentru un hectar (10000 mp) de pamant agricol pe fondul imobbiliar al unui intreg judet au valoarea echivalenta a 3-5 capre sau in cel mai bun caz 9-15 capre bune (1 capra 300-480 lei adica 70-110 euro) !!! De unde inteleg ca Richard III (vezi afirmatiile lui Shakespeare) a beneficiat de aceiasi expertiza orientativa cand a spus: „Dau un regat pentru un cal !”.

P.S. Grilele notariale din ultimii ani valabile in toate judetele le gasiti aici

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s