Segmentul de lux, oglinda imobiliara mincinoasa

Publicat pe Actualizat pe

Saptamana trecuta intr-o documentare asupra unor imobile, am intalnit o proprietate pentru care se cerea 1.500.000 euro. Intamplarea face sa trec des pe langa respectiva proprietate, care are in jur de 3700 mp si 700 mp util construiti. Fara sa beneficieze de o panorama sau arhitectura deosebita sau un teren valoros, pretul cerut pentru imobil mi s-a parut din start fals. Daca agentul sau proprietarul a gandit „pretul maxim la mp pe teren si pretul maxim la metru patrat pentru vila de lux” socoteala era aproximativ ok, adica 3700mp terenx 200euro/mp +700euro/mp construit x1000 euro/mp. Prima reactie, a fost sa vad ce se poate cumpara cu 1.500.000 euro in lume. Fara sa caut prea mult  am gasit un castel in Normandia, la 1.250.000 euro. Comparati cele 2 oferte. Evident in occident la 1.500.000 euro  discutam de arhitectura si zone rezidentiale desavarsite, in fond plata pentru o astfel de proprietate inseamna un statut social si material solid.

Nu m-am oprit in investigarea mea si am apelat la imobiliare.ro pentru a avea o imagine obiectiva asupra acestui segment si am studiat piata imobiliara pe cele mai scumpe proprietati din Cluj, Timisoara, Constanta, Brasov (sortare descrescatoare de pret pentru case si vile). Pentru Cluj, experienta mi-a aratat cunoscand atat pretul terenului cat si multe din constructiile si zonele edificate supraaprecieri cu 30% peste potentialul real de vanzare al constructiei. O diferenta reprezentand marja de negociere 7-10% la o asemenea proprietate pare rezonabila insa 30% suna  obscen. Sincer in Timisoara 2 imobile din primele 5 erau cu totul in afara discutiei asupra valorii proprietatii, in Constanta vilele cele mai scumpe purtau mai degraba amprenta unor valori arhitecturale orientale. In Brasov, in special in Schei valoarea era in principal data de pozitia panoramica si marimea constructiei. Asupra Bucurestiului nu am staruit intrucat discutam de alte finante si alta piata.

Tot mai multe proprietati, construite dupa 1990, supradimensionate incep sa apara pe piata imobiliara atat datorita costurile de intretinere si energetice care devin prohibitive dar si schimbarii statului social si economic al proprietarilor. Multi incearca sa compare preturile de tranzactionare ale locuintele de marimi rezonabile cu cele ale mastodontilor aplicand celebra regula de 3 simpla a suprafetelor comparate.

Tranzactiile imobilele de lux sunt rare atat datorita segmentului imobiliar din care fac parte, ale conditiilor legislative si financiare de impozitare, a conditiilor de piata. Constructiile megalomane risca precum turnuletele palatelor tiganesti sa ramana fara cumparatori, datorita maturizarii sau mai bine zis a importului de moda arhitectonica ce tine cont de utilitatea, functionalitatea si costurile caselor dar si de nevoile reale ale unor familii normale.

Din pacate, dintre cei care musca din momeala supraestimarilor sunt si agentiile imobiliare care inteleg ca o astfel de tranzactie ar reprezenta echivalentul a 6-10 tranzactii uzuale cu apartamente si deci un castig mai usor. Sunt doar ele vinovate de preturile din aceasta piata de lux, sau este o piata ancrasata de tarele vechilor preturi, costuri de achizitie si edificare din anii de avant si expansionism imobiliar? Este intr-adevar o piata de lux? Multe intrebari si raspunsuri greu de dat, insa raspunsurile vin tot din informatiile agentiilor. Imobilele cu astfel de valori sunt pe piata si de peste 300 de zile (ceea ce de fapt nu este o n pret tragedie), insa finisajele de multe ori nu depasesc kitsch-ul, materiale de finisaj de la coltul strazii, design-ul este unul din planseta si rigla, iar terenul de cele mai multe ori este amenajat in totala disonanta cu cladirea.

Cate din cladirile de lux din Romania au cu adevarat un pret corect? ramane in continuare o intrebare cu raspuns incert.

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s