statistica, demografia si imobiliarele

Publicat pe Actualizat pe

Un subiect poate prea fin pentru hyperanalistii in ale imobiliarelor il reprezinta statistica si demografia. Este de fapt echivalentul urbanistic al teraselor si acoperisurilor verzi pentru urbanisti si arhitecti. Mai precis, pana ajungem la acest nivel de educatie si intelegere mai este cale lunga.

A. Nu demult am prezentat un studiu chiar pe blog, si nu numai  Analiza statistica si dinamica imobiliara a fondului imobiliar a judetului Cluj 2010  privitoare la modul in care prelucrand informatii statistice brute (mp de constructii, nr. de autorizatii, de spitale, somaj si alti parametri statistici din zona demografica) se pot obtine valori, coeficienti, modele statistice si calitative care sunt corelate cu nivelul pietii imobiliare, cu tranzactiile si cu valorile dintr-un areal extins (judet). Studiul a prezentat interes si inca este consultat in tara, dar suprinzator a fost „descarcat” in tari precum USA, Canada, Polonia, Germania. Desi este original ca si concept si sinteza a informatiilor prelucrate, am intalnit ulterior studii relativ asemanatoare publicate in Statele Unite, ceea ce demonstreaza o directie corecta. Consider rezultatele acestui studiu viabile si corecte intr-o marja in care este garantata acuratetea surselor Directiei (Regionale) de Statistica si un prim pas care ar trebui continuat, imbunatatit, nu doar comentat in fundal.

B. Pe de alta parte in acest an (2011)  se desfasoara Recensamantul populatiei si locuintelor in Romania dar si in intreaga UE (din informatiile pe care le detin).  Acest fapt va permite analize actualizate, sinteze si strategii care vor conduce la evolutii importante la nivel continental dar cred ca si global (cu implicatii in deciziile executive ale fondurilor de investitii, ale bancilor, la nivel executiv comunitar si guvernamental). Tradus pentru cei ce considera aceste exprimari sordide, politicile de preturi pentru imobile (inclusiv locuinte), strategiile de investitii si finantari pentru constructii dar si pentru consum pe termen mediu si lung vor fi reactualizate si reanalizate practic in baza unor informatii unitare la nivelul UE. Sunt convins ca datele obtinute la nivel national, vor fi folosite cum se cuvine, de cei care fac strategii ce ne privesc si pe noi, insa imi permit sa imi exprim rezerva asupra faptului ca informatiile furnizate de INSSE vor fi si analizate si prelucrate intr-o strategie de planning complex la nivel national. (Nu este dealtfel un secret ca bani multi foarte multi sunt an de an depusi in conturi externe pentru planuri, studii de fezabilitate si alte activitati de consulting care sfarsesc arhivate precum rutele proiectelor cu mii de km de autostrazi ce zac in fisetele CNDAR).

C. In ceea ce priveste statistica populatiei si a locuintelor, aceasta ofera suficiente informatii pentru cei ce stiu si doresc sa interpreteze trendurile imobiliare, economice, tendinte care pot fi doar deviate mai mult sau mai putin ca un dinte de fierastrau in baza evenimentelor si deciziilor economice si politice majore (locale, nationale) . In fapt statistica imobiliara brutala se constata in oraselele in care industria a fost planificata si nesustinuta de activitatea de piata (Zlatna, Calan, Moldova Noua si exemplele pot continua) unde populatia scade din lipsa activitatii economice (migratie spre mediul rural sau zone active economic din tara sau UE) cu implicatii abrupte in pretul proprietatilor imobiliare din zona. Un alt exemplu poate mai bine o speta este dat de un oras din Ardeal in exista o populatie de 25% de locuitori nepermanenti ai urbei. Cu aproape 75.000 de studenti din alte localitati Clujul a fost si este un centru economic si evident imobiliar prosper. Care este insa viitorul orasului? Daca pana in 1990 in Romania natalitatea era stabilizata in jurul a 13.8 la mie in urmatorii 4-5 ani a scazut in jurul valorii de 10 la mie si sa mentinut asa cel putin pana in 2004-2005 dupa care a inceput sa creasca usor pana in 2009, si ca urmare a cresterii economice. Oricum segmentul tinerilor de 20 ani (nascuti dupa 1990) este acum cel ce va popula universitatile clujene iar prognozele ne arata o scadere cu 30% in urmatorii 5 ani, ceea ce indica faptul ca numarul studentilor va scadea in urmatorii ani in mod semnificativ atat datorita evolutiei natural demografice, economice (dar si functie de limitele decente si morale ale universitatilor de a accepta doar bacalaureati de o anumita calitate). Implicatiile se vor vedea cel mai repede in ritmurile si niveluri ciclice ale cererii pietei imobiliare diminuate in vederea inchirierii, in nevoia de locuinte achizitionate de familiile instarite din „provincie” pentru odraslele studioase iar aceasta tendinta in scadere va continua in mod progresiv in anii urmatori. In valul al doilea, ar putea urma efectele generate de o economie de consum  in scadere, care vor accentua acest fenomen insa aceste efecte vor aparea abia intr-un plan mediu de timp 5-10 ani in conditiile in care cresterea economica la nivel local si national nu este sustinuta. Scenariul poate continua insa demonstratia a fost facuta (qed), ramanand teoria sa infirme sau sa confirme un rationament aparent logic.

Asupra acestei cutii intredeschise a Pandorei, scenariile si discutiile pot continua constructiv la nivel de experti interdiciplinari (sociologi, statisticieni, economisti, evaluatori, urbanisti) insa imi permit sa inchei meditand daca ideile din finalul articolului ar mai trebui continuate. Orisicum raman la parerea ca statistica, demografia si imobiliarele sunt legate intrinsec de o relatie pe care inca refuzam sa o vedem.

P.S. Un eveniment interesant caruia ii urez succes deplin se va desfasura la Timisoara, 4 iunie 2011 organizat de ANEVAR „Statistica in evaluarea proprietatilor”

Mai precizez pentru cei interesati surse de informatii precum

Dan Rosca, Introducere in sociologia populatiei si demografie

Maria Simion – Profilul Demografic al Romaniei

Cartea verde a populatiei Romaniei

Institutul Nationa de Statistica – INNSE

Anunțuri

Un gând despre „statistica, demografia si imobiliarele

    […] PS Documentarea pentru acest articol o reprezinta analiza informatiilor de statistica demografica, studii ale autorului, iar parte din bibliografie este prezentata si la finalul articoluluiStatistica demografia si imobiliarele. […]

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s