Terenurile si chilipirul

Publicat pe Actualizat pe

– schita in 3 acte sau monografie imobiliara neromantata postdecembrista

personaje: agentul imobiliar, investitorul, statul si vanatorul de chilipiruri

Prefata

Citeam deunazi afirmatia unui agent imobiliar: „terenurile cumparate care nu detin sau nu vor detine utilitati in urmatorii 5 ani nu mai au pret”, desi acelasi agent in urma cu vreo 2 ani si-a convins clientul- adica pe vanatorul de chilipiruri- ca parcela din mijlocul campului este un chilipir.  De aici porneste firul logic al argumentelor ce urmeaza.

Act I. Investitorul

In avalansa investitiilor imobiliare iscata inca din 2003-2005 preturile terenurilor au inceput sa o ia razna. Spirala preturilor, evolutia produselor financiare de credit au ajuns la apogeu in 2007-chiar si in 2008 , au deformat evolutia unei piate imobiliare ce a devenit tot mai efervescenta (termenul precipitat este mai potrivit).

Cei care au avut puterea financiara sau alte mijloace persuasive au reusit sa incropeasca din terenuri virane/agricole/paduri/etc adevarate cartiere/statiuni sau zone rezidentiale de mare succes si cred ca nu e cazul sa dau exemple.

Astfel un teren care se cumpara la marginea orasului la 2 DM/mp (marci germane) au ajuns ca in nici 10-15 ani sa fie valorificat de primul sau al 5 cincilea proprietar si la 200 euro/mp. (in lista top 100 veti gasi destui magnati cu o astfel de intuitie). Un finantist occidental cu cultura clasica in domeniul riscurilor s-ar prapadi de ras cu privire la aceste aberatii economice, insa aventurierii capitalului au inteles “trendul” pietii imediat, potentialul si evolutiile ce vor urma si astfel am aflat de ce oul a fost inaintea gainii. Vanatorul de chilipiruri si-a facut si el socotelile si nu a stat deoparte.

Act 2. Statul si legislatia

Toate acestea au fost posibil si prin ceea ce s-a intamplat la nivel legislativ in aceasta perioada cand legile au fost pe cat se poate de strambe si neechivoce in ceea ce priveste drepturile de proprietate facilitand “capusarea” acestora, interpretarea neunivoca creand mii de drame in randurile celor implicati.

Facand o paranteza asupra terenurile retrocedate acestea au beneficiat de reconstituiri ale proprietatilor care nu fac au altceva decat sa reprezinte in mare parte loturi fara valoare inutilizabile (pentru o agricultura moderna sau costuri de constructie eficiente) avand in vedere modul de dispersie si caracteristicile front/lungime. Astfel de terenuri au trecut din mana detinatorilor titlurilor de proprietate pe preturi derizorii in proprietatea celor care au avut o viziune si un plan si care in mod natural sau coercitiv au reusit pe fondul unei economii precare sa achizitioneze fonduri funciare importante si compacte si care au devenit in final mine de aur (procesul inca continua iar aceste terenuri sunt mai mult framantate de topografi, avocati, judecatori in lungul drum de la titlu de proprietale spre cartea funciara si de la titularul titlului la proprietarul de facto). De fapt modul in care aceste legi au functionat a generat costuri si resurse imense statul fiind beneficiarul perpetuu al aplicarii a tot felul de taxe si impozite in vederea (re)constituirii dreptului de proprietate. Practic pentru aceste terenuri retrocedate si ma refer la loturile de dimensiuni mici si medii statul prin sistemul instituit si-a luat banii in mod indirect generand si o piata imobilara excesiv de speculativa si deloc orientata spre eficienta economica, organizatorica creand relatii economice false si franand dezvoltarea din diverse sectoare economice (agricultura, constructii, infrastructura).

Sigur e greu sa faci apologia unui astfel de segment imobiliar si pentru un om normal si corect este greu de inteles de ce padurile au fost lasate in seama drujbelor, amenajarile funciare au suferit degradari, irigatiile ignorate si din pacate lista nu se opreste in astfel de enumerari. Vidul de putere, lipsa unei legislatii punctuale, coerente si moderne, sunt invocate de cei al caror management a fost mai mult indreptat spre beneficiile proprii si cu acestea am sa inchei acest paragraf pseudopolitic desi nu arata cu degetul intr-o directie explicita. Concluzia trasa, poate gresit, este ca nu exista o viziune sau daca aceasta exista in mod cert nu a reprezentat nicicand o prioritate a managementului executiv.

Act 3. Relatia din act.1 si act.2

Revenind la terenuri din pacate multi au considerat ca toate sunt bune pentru constructie indiferent ca se aflau in zone inundabile, in paduri, pe plaje sau in mijlocul unei pustietati. Chilipirul a fost cuvantul de ordine al celor care isi doreau o constructie sau a celor care isi inchipuiau ca un teren valoreaza mai mult decat veniturile pe care le poate genera in mod legal. Asta si pentru ca sigur ca la noi exista mentalitatea ca toate legile pot fi eludate, mai putin legea gravitatiei. Astfel parcurile au devenit santiere de constructii, aberatii urbanistice s-au edificat deasupra bisericilor sau din contra bisericile tind sa devine precum mall-urile, insule rezidentiale de lux sau ghettouri imobiliare coexista in paduri pe malurile lacurilor, raurilor, blocuri de locuinte in plina pustietate si lista aberatiilor poate constinua la nesfarsit.

Postfata

Cand in final “mamaliga a explodat” evident din cauze externe, toate visele frumoase s-au terminat. Unii au castigat insa o parte din vanatorii de chilipiruri si-au vazut terenul in mijlocul campului la adevarata valoare, la ¼ din suma achizitiei si nevandabil. Mai mult legislatia pare sa faca un pic ordine pe aceasta tabla de joc si regulile unei piete imobiliare normale si civilizate se infiripa.

Vanatorul de chilipiruri plateste acum rate mari rerefinantate (asta pentru ca vanatorul de chilipiruri si-a spus ca francul elvetian e cel mai stabil) pentru acel teren care fie reprezenta visul unei locuinte ieftine sau sursa unui castig gen loterie.

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s