infrastructura ca si componenta a valorii sau capcanele virtualizarii

Publicat pe Actualizat pe

Locuintele virtuale (cele de pe machete si din proiectiile tridimensionale) sunt intotdeauna insotite de detalii precum masinute dragute, accesorii de mobilier, piscine, spatii verzi luxuriante astfel incat ceea ce  vede un client este mai mult decat o imagine idilica. De la planseta la realitate, intre virtual si real poate fi in fapt diferenta intre  minciuna si adevar.

Multi spun ca aceasta abordare tine de marketing, insa eu cred ca uneori intre amagire si inselaciune (termen poate prea dur) s-ar putea sa nu existe diferente. Din pozitia in care m-am aflat ca observator, cu evaluari pentru terenuri, pentru ansambluri si pentru unitati individuale locative am constatat de fiecare data diferentele intre ceea ce se poate face, ceea ce s-a dorit si ceea ce s-a obtinut si fiecare situatie a generat un „pret corect” diferit, insa aproape intotdeauna suma schimbata in tranzactie era transpunerea proiectului virtual si nu a constructiei de pe teren

Exista sigur mai multe abordari si toata lumea ar spune ca principala problema este una juridica si tine de ceea ce scrie in contractul de vanzare cumparare, planurile de detaliu, PUZ, PUD care sunt sau nu atasate,  termenele, finisajele, anexele si infrastuctura realizata sau propusa si lista poate continua in relatia dintre vanzatori/dezvoltatori si cumparatori. Da, aici avem ceva probleme, insa ele nu se termina ci din contra genereaza altele.

Lasand exprimarile eliptice, voi face un pseudo studiu de caz pentru o abordare mai concreta: cumparatorul unui astfel de „eldorado virtual” va afla ca in contractul de achizitie (tip, elaborat de dezvoltator) exista referinte concrete privitoare la bunurile ce reprezinta transferul posesiei – adica suprafata utila, schitele asupra imobilului, finisaje referinte la termene si evident modalitatile de plata. Sigur mai sunt si alte detalii sau „amanunte nesemnificative”  trecute in contracte precum accesele si modul in care acestea vor fi echipate, spatii verzi si in cazuri si mai rare informatii precum necesitatea unor spatii tehnice si echipamente pentru apa, gaz, curent, canalizare, cablu, etc. In multe cazuri aceste anexe si echipamente se materializeaza doar pentru ca sunt o conditie pentru darea in folosinta si transferul proprietatii, insa am intalnit si mai multe cazuri cand spatiile verzi, parcarile, imprejmuirile, etc se executau cu mare intarziere si nu o data cu „receptia propietatii” .

Intamplarea face ca acest sezon ploios sa-confirme cele scrise mai sus si spre exemplu apa pluviala ( e adevarat multa) in exces a patruns in parcari neamenajate sau in cele subterane in demisolurile locuite astfel ca rigolele si alte sistemele de colectare, pompele chiar daca existau nu erau bine proiectate, nu functionau, nu erau conectate sau preluate de regia de specialitate astfel incat locatarii au asteptat ca apa sa se retraga singura.

Nu incerc sa-i blamez neaparat pe dezvoltatori , chiar incerc sa demonstrez ca lucrurile se afla in aceasta situatie si din cu totul alte motive decat cele ce privesc relatia juridica intre dezvoltatori si clientii acestora. Sigur e logic pe de o parte ca dezvoltatorul sa optimizeze cheltuielile si sa transpuna doar strictul necesar din ceea ce este pe planseta, fapt logic care decurge din relatiile care guverneaza economia si in care profitul este unul din motoarele activitatii economice.

Dar problemele incep de aici incolo. La predarea ansamblului in majoritatea cazurilor proaspetii proprietari isi vad de noua „jucarie” si uita de ansamblu. Mai mult autoritatile nu uita ca acolo au noi contribuabili si se ocupa doar de taxe. Atat. Nu asfalt, nu lumina, gradinite, scoli sau centre de asistenta medicala. S-au dat autorizatii stiind ca accesele sunt imposibile de a fi realizate la un standard decent sa nu mai vorbim de ceea ce ar insemna interventia unui unitati de pompieri. (Sunt atatea turnuri si autorizatii de zgarie nori dar pompierii nu au scari, echipamente de interventie rapida) Ca sa fiu concret situatia canalizarii in Floresti langa Cluj drumul pe str. Donat spre American Village ( ia intrebati-l pe domnul Goagal sa vedeti ce va spune).

Pana la urma legislatia si autoritatile deci statul sunt parte la faptul ca ignora si desconsidera dezvoltarea corecta a infrastructurii si contribuie la acest compromis standard de viata.

Incercand sa finalizez si sa trag o concluzie, precizez ca valoarea/pretul/suma spuneti-i cum vreti este foarte dependenta de calitatea infrastucturii (active si pasive). Ca si ultim exercitiu sa ne inchipuim acelasi imobil in Chelsea (Londra), Aoyama (Tokio), Nairobi, Lima, Astana (Kazahstan) si lista poate continua sarind haotic pe harta. Facand abstractie de pretul material al constructiei si terenului,  ce inseamna, comertul, sanatatea, securitatea, cultura, civilizatie, transport si in final calitatea vietii  in fiecare din orasele mentionate? Dvs. ce oras ati alege?

Anunțuri

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s