Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. (1) Agricol si (2) rezidential

Retrospectiva imobiliara 2013. Prognoze 2014. Terenuri agricole si sectorul rezidential

partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare (articolul precedent)

partea 2 Analiza imobiliara. Terenuri agricole, Rezidential (articolul curent)

partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial (continuarea articolului)

 

….

Capitolul 3. Componente imobiliare

Piata imobiliara incepe sa reactioneze cel putin in sectoare precum agricultura, cladirile si constructii din sfera industriala, servicii (birouri) si comert la stimulii din economie fiind mai direct conectate la evolutiile internationale si la trendurile economiei. Aceste influente sunt evidente in Capitala si orasele cu peste 300.000 locuitori inclusiv in zonele emergente fie periurbane fie polarizate. Practic vorbim de o piata imobiliara activa in zonele in care economie este dinamica si de o cu totul alta atitudine a acesteia acolo unde economia si lichiditatile prezinta carente dar si unde lipseste antreprenoriatul.

3.1 Terenurile agricole sunt acum la un moment de cotitura. In ultimii 3 ani interesul crescut pentru productia agricola (disfunctii care se pot manifesta la nivel regional in productia agricola datorate efectelor climatice), al integrarii agriculturii la cea a CE. In ultimii ani s-a continuat procesul de comasare a terenurilor, asocieri si arendari care in unele cazuri a fost perturbat de factori externi precum achizitia de terenuri pentru parcuri eoliene si parcuri fotovoltaice la valori situate peste media valorii data de productie agricola/renta funciara. Legislatia existenta specifica in 2013[1] a fost actualizata in luna decembrie [2]si aliniata la masura de liberalizare a vanzarii terenurilor catre straini.

Fenomenul de vanzarea a terenurilor catre straini se numeste “land grabbing” si este cunoscut in toata lumea, avand avantaje dar si destule dezavantaje. Chiar daca justificarea este data de cresterea productivitatii productiei agricole in acele zone unde capitalul local nu poate furniza investitii pentru o exploatari eficiente, provoaca frustari in cadrul  comunitatilor locale care au un alt sistem de valori si un ritm dat de o exploatare traditionala si arhaica bazata pe obiceiuri si cutume care se intrepatrund cu religia, mituri si obiceiuri populare. Tari precum Ungaria a suspendat temporar vanzarea tereunurilor pentru straini, bazat argumente cu accente nationaliste dar si prUn alt subiect legat de valoarea terenurilor agricole este data de infrastructura de stocare, capacitatile de procesare si in unele cazuri de potentialul de irigare. Unul din cei mai mari exportatori de produse cerealiere din tara (loc 10-2013 loc 12-2012)[3] este unul dintre operatoii economici care achizitioneaza la un pret direct de la producatori si oferaprodusele ulterior pe bursa internationala. Cu toate ca firma functioneaza la limita subzistentei sub aspectul profitului cu aproximativ 100 de angajati realizeaza cifre de afaceri ce au trecut de 400 milioane euro in crestere cu peste 50% in ultimii 5 ani. Cheia comertului cu cereale se bazeaza pe infrastructura de stocare si prefinantarea productiei aceste produse fiind exportate si reimportate doar in acte. Realizarea de instalatii de irigare poate reprezenta o prioritate in zonele care prezinta deficite de precipitatii si este posibila in preajma unor amenajari funciare existente inca din anii ’80.intr-o guvernare cu pozitie atipica fata de directivele CE. Experienta Ungariei este benefica pentru ceea ce s-a intamplat acolo pana la momentul suspendarii acestei masuri, insa din pacate nu cred ca a fost analizata cu atentie de catre cei in drept. Bulgaria a decis in 2013 amanarea pana in 2020 de liberalizare a vanzarilor de terenuri catre straini. In alte tari membre mai noi a CE, Lituania si Estonia au liberalizat vanzarea terenurilor pentru cetatenii straini insa aici sunt necesare indeplinirea unor conditii destul de stricte. In Romania legea este atat de confuza si va avea efecte neasteptate incat este posibil ca aceasta sa fie suspendata datorita problemelor pe care le va crea si aceasta poate sa fie mai degraba o strategie pentru o viitoare suspendare a acesteia. In mod ciudat desi cadastrul national este intr-un perpetuu impas in ceea ce priveste aceste terenuri, efectele legilor funciare de retrocedare sunt departe de produce ultimele efecte, aplicarea acestei legi este in fapt inca o data o mana cereasca pentru intermediari. Desi productia bio este un domeniu de interes si multi specialisti insista pe acest potential piata interna si externa exista doar anumite produse care beneficiaza de apreciere (fructe, carne si produsele derivate). Acesta este motivul pentru care extrinderea in acest sector trebuie facut cu mult discernamant.

Prognoza 2014-terenuri agricole. In lipsa unor modificari legislative valoarea terenurilor agricole va fi in crestere pe toate segmentele (atat terenuri compacte si mari cat si terenurile preluate de intermediari si avand ca scop comasarea) insa la valori diferite. Valoarea terenurilor poate varia in functie de calitatea pedoclimatica, infrastructura agricola si marimea si productivitatea exploatatiilor ( a se intelege o ca media suprafetelor exploatatiilor agricole in tarile UE este in jurul a 40 de ha iar Romania avea 3.5 ha in 2007 iar Cehia 87 de ha)[4]. Este imposibil de cuantificat o marja de valori pentru 1 ha de teren agricol in Romania intrucat acesta difera de la zona la zona, de la tipul agriculturii practicate deci productivitate, de tipul culturilor si de multe alte elemente. Este de precizat insa ca desi exista inca terenuri arabile ce se pot achizitiona si cu 300-400 euro/ha preturile pot ajunge si la 4500-5000 euro/ha iar o prognoza pentru 2014 este de crestere cu un procent 5-20% in conditiile in care legislatia nu se modifica semnificativ.

  3.2 Sectorul rezidential

Este evident ca localitatile mici si medii continua sa nu aiba o piata imobiliara activa si acest lucru se datoreaza in principal factorului demografic (scaderea populatiei datorate in special migratiei fortei de munca spre zone active economic si imbatrinirea celei ramase). Proiectele noi din orase medii si mari sunt in general de anvergura medie si mica pentru care viteza de rotire a capitalului este mai mica, generand insa profituri medii dar cu factori de riscuri mai mic. Exista si proiecte de anvergura in orasele mari (peste 300.000 locuitori) insa acestea beneficiaza in cazul implementarii de asigurarea riscurilor prin diverse forme de finantare si ofera “retete” sigure de dezvoltare – calitatea locatie, constructie, marketing. In fapt piata imobiliara reprezinta un “potpuriu” de atitudini avand segmente simultane de progres dar si de regres localizat regional, fiind in ansamblu haotica si datorita cadrului general de reglementare (legislatie, urbanism si lipsa unor strategii ale autoritatilor). Indicii imobiliari care caracterizeaza piata imobiliara pot fi priviti din punctul de vedere al celui care controleaza finantarea (vezi punctele de vedere ale specialistilor BIS[5]) s-au prin abordari mai generale si mai simpliste si acestia vizeaza 2 parametri in toate combinatiile posibile (numarul tranzactiilor si variatia nivelului tranzactiilor tranzactiilor).

La nivel national este caracterizat mai multe planuri investitionale fiind caracterizate de oferta si cererea  care difera in mod radical in localitatile de mediul urban/rural si de tipul locativ (locuinte individuale si colective). Este imposibil de cuantificat o piata care se manifesta antagonic in functie de regiuni, tipuri de imobile tranzactionate, etc. Cu toate acestea sectorul rezidential reprezinta din totalul tranzactiilor cele mai numeroase numeric. Sub acest aspect este de retinut ca la nivelul tarii exista o crestere a numarului de tranzactii imobiliare in 2013 fata de anul 2012. Nu este neaparat anul cel mai bun in ansamblu, insa exista o stabilizare si chiar un usor trend ascendent. Dealtfel graficele de jos sunt relevante si se refera la valorile de cerere pentru apartamente (indicele IMO – sursa imobiliare.ro –stanga sus), numarul tranzactiilor imobiliare 01.01.2013-31.10.2013 (sursa ANCPI- dreapta), si cursul de schimb euro/leu-stanga jos (sursa BNR) respectiv dobanda de politica monetara sursa BNR. Aceste informatii indica in mod clar o stabilizare a pietei imobiliare. Pe de o parte numarul de tranzactii in crestere indica ca echilibrul dintre cerere si oferta se apropie de o valoarea optima in conditiile actuale de finantare, iar pe de alta parte valorile din ultimii 3 ani ale valorilor unitare de cerere pentru apartamente desi in scadere lenta sunt relativ stabile. Graficul desi indica o scadere continua a valorilor unitare dar care se compenseaza cu fondul unei mase monetare indexata de cursul de schimb si tendinta politicii monetara a BNR.

Prima casa – programul guvernamental de cogarantare care se pare ca se afla pe un drum inchis, a influentat si in acest an in prima T1-T3 tranzactiile din segmentul mic rezidential. Efectele acestui program desi utile pentru economie nu au fost neaparat benefice sub multe aspecte ale dezvoltarii sanatoase a pietei imobiliare fiind concentrat si avand efecte asupra segmentului principal de tranzactii adica cel de apartamente in locuinte colective de 2-3 camere[6]. Mai jos este prezentat un grafic ce exprima volumul de investitii si cantitatea de contracte ceea ce indica si o scadere a finantarii/unitate imobiliara  de la 42.000 euro/credit la spre 37.000 euro/credit. (sursa: grafic ZF – ziarul financiar).

Prognoza 2014 rezidential. In conditiile pastrarii unor conditii economice neperturbatoare sub aspect al reglemetarii si finantarilor in piata imobiliara din sectorul rezidential va pastra acelasi trend de stabilizare cu obisnuitele salturi datorate caracterului de ciclicitate (primavara/toamna). Tendinta de scadere este posibil sa continue dar in limite rezonabile in conditiile in care cursul de schimb nu se modifica semnificativ, sau nu exista fluctuatii si evenimente care sa perturbe evolutiile mondiale de capital. Variatiile pot fi de +/- 3 la 5%. Programul Prima Casa se pare ca va ramane la nivelul anului 2013 si va avea liber in special in prima parte a anului 2014. Terminarea fondurilor poate duce la sincope in semestrul 2 in conditiile in care acestea se vor termina, existand insa semnale ca vor fi suplimentate si continuate si in 2015. Este insa putin probabila lichidarea acestui program care intr-o forma sau alta exista in mai multe tari, riscurile neparticiparii statului fiind unul pe nu si-l poate asuma sub aspectul efectelor.

Articol precedent din aceiasi lucrare: partea 1 Cadrul economic, politic si componente nonimobiliare

Articolul urmator din aceiasi lucrare: partea 3. Analiza imobiliara. Comercial Birouri Industrial

---

[1] OUG 43/2013, Legea nr. 312/2005,

[2] Legea privind vanzarea si cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoanele fizice http://www.cdep.ro/pls/proiecte/docs/2013/cd579_13.pdf

[3] http://www.capital.ro/detalii-articole/stiri/top-10-exportatori-ai-ramaniei-189227.html

[4] https://evaluarecluj.wordpress.com/2013/10/28/exploatatiile-agricole-contextul-international-si-dimensiunea-acestora/

[5] International Bank of Settlements

[6] https://evaluarecluj.wordpress.com/2012/05/15/prima-casa-efecte-si-defecte/