Analiza Pietei Imobiliare anul 2011 tendinte 2012

Real Estate Market Analysis 2011 developments 2012 forecast (Cluj County and Cluj Napoca city)

Documentul prezentat este continuarea analizei efectuata asupra pietei imobiliare al judetului Cluj in anul 2010. In afara documentarii privitoare la politicile nationale ce afecteaza piata imobiliara, se  analizeaza in mod direct patrimoniul imobiliar de la nivelul judetului Cluj si orasul Cluj Napoca. Analiza se structureaza mai bine fata de anul cel precedent, oferind evolutii pentru 2011 si oferind prognoze pentru 2012.  Contine informatii ce privesc politicile guvernamental, judetene (Cluj) si municipale (Cluj Napoca),  analiza investitiilor in ceea ce priveste exploatarea resurselor, dezvoltarea infrastructurii, managementul urbanistic in domeniul culturii, turismului, sanatatii si alte componente care influenteaza piata imobiliara. De asemenea  se realizeaza analiza imobiliara pe grupele principale, structurate in terenuri intra si extravilane, constructii rezidentiale colective si individuale, spatii comerciale, de birouri, facilitati de logistica si industriale .

Este un instrument de informare si documentare complex care poate fi studiat si de cei care doresc sa se documenteze in mod punctual asupra unor sectoare din domeniul imobiliar dar si cu mediul investitional si mediul de afaceri local. Documentul care poate fi descarcat usor si gratuit are dimensiunea de 2 Mb, este protejat de legea drepturilor de autor, insa poate fi folosit in conditiile prevazute in prima pagina. La cerere documentul poate fi oferit tradus si in alte limbi de circulatie.

free download: Analiza pietii imobiliare la nivel national, al judetului Cluj si orasului Cluj Napoca evolutii 2011 prognoze 2012 (2MB)

The document presented, is continuing its examination of the Cluj County real estate market in 2010. Besides the documentation relating to national policies affecting the real estate market is analyzed directly in real estate property in the county of Cluj and Cluj Napoca city. The analysis, is structured better than the previous year, providing developments for 2011 and offering forecasts for 2012. Contains information regarding government, county (Cluj) and municipal (Cluj Napoca) policies, analysis of investment, in terms of resource exploitation, infrastructure development, urban management and also in the field of culture, tourism, health and other components that influence real estate market. The real estate analysis is performed on the main groups, divided in the land in and outside the city, collective and individual residential construction, commercial, office, logistics and industrial facilities.

This is a complex information and documentation tool, that can be studied by those who wish to document just a point in the sectors of real estate, but alos in investment environment and local businesses. The document can be downloaded free (no charge) and easy – PDF uneditable, low definition printing alowed -size  2 Mb, and is protected by national and european copyright laws, but may be used in conditions mentioned at the begining of document. The document was written in Romanian, but at request may be offered translated into any other languege. Inside the document, you have all contact information.

Prima casa, efecte si defecte

Programul “prima casa” este un subiect din topul barfelor imobiliare,  contine “impaunari” sau din contra critici care pornesc din sfera politica si se termina in tastaturile “postacilor”. Acest program nu trebuie atribuit ca o inventie geniala a unui guvern, ci ca o solutie de mai degraba tehnocrata – materializata dealtfel in programe relativ similare, in destule tari europene, aplicate in ultimele decenii sub diverse forme.

Premise, cauze, solutii. Lipsa de incredere a bancherilor in evolutia garantiilor imobiliare in tarile emergente (ca urmare a creditarilor “toxice” pe care tot sistemul bancar la promovat ca raspuns presiunile venite din partea fluxurilor de capital), au inasprit finantarea si astfel supraoferta de noi imobile construite nu a mai avut cumparatori. Daca primul val major de instabilitate financiara s-a declansat in Europa in septembrie 2008 la noi efectele au fost intirziate datorita anului electoral care cu  cheltuieli nejustificate a determinata un moment al scadentei si arierate care nu au facut altceva decat sa adinceasca momentul adevarului printr-o lipsa masiva de lichiditati in piata si aparitia unei crize abrupte resimtita din plin in economie chiar la inceputul anului 2009.

Initiativa legislativa si programul Prima Casa a avut in vedere aspecte sociale dar in mod principal aspecte financiar-economice, si a suferit la fiecare relansare modificari de nuanta in functie de interesele initiatorului. Sarind peste efectele avute in plan social (subiect la moda pentru politicieni), programul a creat si oportunitati in plan financiar si economic: pe langa avansul simbolic (5%), statul si-a asumat garantarea, si astfel bancile exonerate de aceasta responsabilitate si-au putut linge ranile cauzate de portofoliile otravite din anii 2007-2008, oferind o finantare scutita de griji, insa benefica sub raportul continuarii activitatii de creditare. “Imobiliarii” blocati cu proiecte (realiste sub aspectul dimensiunilor si preturilor) dar nevandute au avut ocazia sa se alinieze la cerintele creditarii si sa inceapa sa scape de acestea putand astfel sa rostogoleasca incasarile catre banci/finantatori, constructori, furnizori de materiale de constructii deblocand cateva secvente pe orizontala si verticala activitatii economice. Sigur mai exista aspecte ale acestui program nedezbatute insa ma opresc aici cu aceste explicatii pentru a sublinia aspecte mai putin abordate.

Efecte (plusuri si minusuri) In plan financiar- bancar efectele au fost fluide in timp. Daca la inceput guvernul si-a asumat garantarea, stabilind evident reguli proprii asupra dimensiunilor si valorilor insa anul trecut (2011) a incercat transferarea partiala  a responsabilitatii si catre banci, deci practic o detubare/deconectare a acestui program de la sistemul paternalist instaurat, prin transferul si controlul firesc catre actorii normali (bancile). In mod  ciudat, desi procentul de “breakdown” ale neplatii acestor credite este extrem de mic, bancile par ca nu doresc si nu vor sa preia initiativa, fiind in acest moment in situatia de a mima activitatea de creditare imobiliara sub umbrela binevoitoare a statului. Aceasta se datoreaza prognozelor pe termen mediu asupra finantelor romanesti, a faptului ca insasi Europa  se clatina si in consecinta prudenta ca si cuvant de ordine limiteaza increderea in imobiliarele din regiune. (este pe de alta parte adevarat ca exista portofolii cu un oarecare risc care creeaza profituri bune in regiune dupa regula “cine nu risca nu castiga”).

In planul economic, programul Prima Casa a fost astfel conceput ca sa relanseze activitatea din constructii, sa deblocheze fondurile imobiliare nou construite ramase fara clienti si astfel sa creeze un rulaj al fondurilor care s-ar fi intors in economie si de acolo procentual inapoi la stat sub forma de consum, taxe,  impozite si crearea de noi locuri de munca. Partial aceste lucruri s-au intamplat insa nu toate apartamentele vandute prin acest program au creat valoare adaugata, intrand in aceasta ecuatie si constructiile  “vechi”. Componenta sociala a determinat acceptarea acestor imobile ca tinta alternativa insa limitele de creditare a facut din aceasta inititativa o piata orientata predilect spre apartamentele de 2 camere, cu implicatii nefaste in diverse planuri (urbanistic, demografic, economic).  In alta ordine de idei piata imobiliara prin cumparatorii sai a fost “maturizata” prin excluderea “ansamblurile virtuale” si speculatiilor imobiliare, proiecte cu risc de finantare si finalizare. Mai mult decat atat investitorii/antrepenorii s-au adaptat la cerintele statului si au reproiectat/recompartimentat ansambluri intregi ca ele sa fie eligibile acestui program, fapt care a dus spre o orientare a ofertei catre cererea care era finantata. Pe langa faptul ca prin acest program statul a fortat si legat obtinerea unei locuinte indici fizici/economici/juridici ce reprezinta un portofoliu cu risc minim, a determinat si investitorii sa calmeze profiturile si speculatiile, acesta a avut si alte efecte.  Piata rezidentiala paralela cu “Prima Casa” este anemica/atrofiata pentru ca acest segment nu beneficiaza de conditii similare de finantare.  Efectele negative ale acestui acestui tip de program daca nu sunt compensate prin masuri alternative se va reflecta pe termen lung (1-2 decade) sub aspect demografic, economic si urbanistic. Este ca si cum ai folosi un fruct fara sa vezi copacul care da rodul degenereaza.

Concluzie. Pe termen scurt, optiunea este corecta insa continuarea acestui program in acelasi context pe termen mediu si lung este daunatoare atat pietei imobilare cat si  economiei, demografiei si altor componente implicate precum efectele urbnanistice. Prima Casa reprezinta o optiune viabila in viitor decat printr-o reinventare si diversificare corelata cu masuri care sa permita “intarcarea” si asezarea (nu e vorba de o relansare) a pietei imobiliare pe relatii economice, financiare, urbanistice si social-demografice viabile.

Este obtuza si lipsita de imaginatie atitudinea celor care detin parghiile unor astfel de initiative,  si dovada consta in programele rudimentare “inventate” precum Prima Casa, Casa Verde si programul de fatadizare si izolare termica blocurilor, care sunt benefice insa nu si suficiente.

O doctrina, care sa aduca un suflu nou (finantare) in piata imobiliara, precum cea din 1922-1928- “prin noi insine” este pompieristica, insa cautarea unor solutii este perfect posibila.

petrolul, aurul si garsonierele

Fara nici o legatura intre filmul lui Dan Pita din 1979 subiectul din acest articol arata ce legatura ar putea exista intre modul de administrare al resurselor si apartamente – acea nisa din piata imobiliara care este cea mai mediatizata si sa zicem tranzactionata.

Cu o scurta paranteza, este de precizat ca sectorul imobiliar este mult mai diversificat si prea putin analizat, iar in ultimul timp se constata ca tranzactiile din sectoarele nerezidentiale au cunoscut o pondere semnificativa, existand o relatie directa intre evolutia economiei si asa zisele cenusarese ale imobiliarelor: sectorul industrial, piata de birouri si spatii comerciale si nu pe ultimul loc terenuri compacte si comasate cu fonduri agricole si silvice dar si cu alte destinatii. Este adevarat ca pentru aceste imobile exista o piata speciala acaparata de societati corporatiste de intermediere din real estate, care fara prea mult zgomot realizeaza profituri bune, in dauna micilor armate de agenti imobiliari care inrosesc cablurile lifturilor din blocuri. Dar aceasta este o alta discutie.

Ce legatura este insa sectorul rezidential si redeventele din petrol si gaze? (vezi transparenta afacerilor cu OMV, STERLING, CHEVRON-gaze de sist) , vanzarea de “succes” a unei societati falimentare – o pseudogaura neagra a economiei care doar intamplator detine controlul exploatarii resurselor de cupru care au o valoare cel putin inzecita, sau proiectata initiativa de a da motilor de lucru in sectorul minier prin realizarea unui mediu ostil permanent turismului in acea zona in schimbul obtinerii a 4% cu putin noroc 8% din aurul extras. Fara a intra in detalii destul de mediatizate, care au iz politic, de lobby (la noi parte din aceasta activitatea se manifesta si are conotatii penale), sau implicatii inclusiv la nivel diplomatic si poate chiar al diverselor servicii, se constata ca Statul Roman este un gestionar emblematic, prin politica de (con)cesionare si redevente ale resurselor, iar instrainarea acestora nu are in vedere decat situatia economica si politica la nivel conjunctural  (an electoral, varf de plati pentru imprumuturile externe, angajamente catre UE si marii jucatori, executate pripit si alte elemente necunoscute sau uitate de publicul larg).

In acest context un cash flow provenit din redevente corecte ale acestor (re)surse care ar garanta fonduri importante si constante statului si care ar putea fi folosite printr-o administrare performanta (interesant si de citit articolul despre statul companie Qatar pe contributors.ro). Acest cash flow ar putea fi utilizat fie in cresterea economiei prin investitii sau pentru acoperirea unor deficite si de ce nu chiar obtinerea de plusuri si a da incredere in sistemul investitional, financiar, dealtfel vaduvit de lichiditati si conditii de finantare. Modul de gestionare si atitudinea celor ce raspund si administreaza acest sector,  se intinde in mod voit pe mai multe legislaturi si legislatii si nu face decat sa disipeze responsabilitatea unor decizii luate, desi modul de actiune este unitar, ceea ce pune multe semne de intrebare, privind existenta unor constrangeri.

Statul se plange in mod constant de lipsa finantarilor, BNR face toate demersurile pentru imbunatatirea mediului financiar, insa “bancilor mama” (responsabile de relaxarea creditarii) sunt suspicioase si din cauza unei atitudini ce vizeaza administrarea resurselor pe care le vindem prea ieftin, prea usor si de multe ori la “ciudati” (Bayfront un ilustru intermediar). Mediul financiar este esential pentru investitorii in imobiliare, iar relatia intre banci si creditori este extrem de precara, situatie denuntata in prezent de ambele parti. In baza acestui climat, al conditiilor financiare actuale piata imobiliara de tranzactionare rezidentiala este departe de a marca o revenire.

Semnalele perturbatoare care indica “resuscitari” a acestei piete de apartamente sunt in acest moment interpretari “fuzibile”, care ignora ciclicitatea sezoniera si suprapunerea tendintei generale. Este pe de alta parte adevarat ca sacul imobiliar s-a micsorat, din fundul acestuia se vede in acest moment si gura sacului adica tradus in alti termeni este ca marja preturile din piata s-a comprimat, aflandu-ne in apropierea punctului de extrem (minim), iar revenirea pe un trend crescator va avea o cu totul alta panta decat cea care s-a manifestat in anii 2006-2008. Daca privesc in spate, exista multe articole, care anuntau succesiv in primavara anului 2010 si 2011 revenirea pe un trend crescator a acestui sector. Consider  ca singurele cresteri certe imobiliare se vor manifesta in zonele in care investitiile de infrastructura, eventual investitii straine vor fi consistente – exemplu: traseele autostrazilor care vor genera venituri atat din exproprieri dar si prin investitiile si logistica implicata. Dealtfel nu este de neglijat si scaderea fondurile in valuta provenite din forta de munca din afara tarii mai ales ca Italia si Spania se afla intr-o situatie in care reducerea deficitelor va implica tendinte pe termen lung.

Factorii care influenteaza piata imobiliara a apartamentelor trebuie privita atat prin analiza factorilor imobiliar si nonimobiliari, prin contextul economic european international prin politicile interne, prin analiza pietei financiare la nivel macro si micro si nicidecum din semnalele date de analistii care urmaresc decat exclusiv evolutia valorii pe mp a unor garsoniere. Revenirea la o piata imobiliara mai relaxata si dinamica este influentata si de modul in care gestionarea resurselor care ar trebui privita ca o afacere competitiva pe termen lung si nu ca o taraba dintr-un balci uitat intr-un colt prafuit al Europei.

marea urbanizare: clisee ale evolutiei demografice si civilizatiilor

Lista celor mai mari (100) orase ale lumii http://www.worldatlas.com/citypops.htm   ne indica informatii asupra modelelor, evolutiilor si creaza premisele pentru o analiza si concluzii extrem de interesante. Cam 15 orase din Europa (15%) intra in acest top, ca numar si mai putin de 5% ca populatie (am retinut  Rusia 2, Germania 4, Grecia 1, Spania 1, Italia 3, Franta 1, Anglia 1 orase cu peste 3.000.000 locuitori). Dhaka (Bangladesh) 9 si Karachi (Pakistan) 10 sunt in primele zece cu populatii peste 13.000.000 locuitori. Nu sunt surprize  orase din India (Calcutta aprox 15.000.000 loc 8, Mombay 20.000.000 loc 4, Delhi 22.000.000 loc 2), Sao Paolo (20.000.000 loc 3, Mexico 19.000.000 loc 5, NY loc 6, Shanghai 16.000.000 loc 7 si nici Tokio cu peste 36.000.000 loc 1. Aceste 2 clasamente din perioade diferite (2004, 2009) imi permit totusi sa interpretez aceste rezultate in baza unui rationament care sper sa fie clar si cat mai corect, fara sa nu uit ca toate variabilele nu pot fi luate toturi in considerare.

Este imposibil sa faci o astfel de analiza fara a preciza elemente sumare de istorie si inluderea elementelor de civilizatie specifice in aceste analize. Orase mari, hipermetropole (raportat la populatia existenta la respectiva perioada) au existat in tot cursul istoriei recente a omenirii (ultimii 3000 ani). China, Asia SE, India, Mesopotamia, Egipt, Imperiul Roman, America Centrala apoi Europa si in final America de Nord au concentrat populatii dornice de a obtine mai mult decat simpla existenta. Multe orase s-au concentrat in centre ale puterii, inclusiv militare, pe rutele comerciale terestre si maritime (drumul matasii China-Orientul Mijlociu si nordul Africii-Europa), in locuri care ofereau mai multa securitate si prosperitate. Unele din aceste orase au disparut odata cu civilizatiile care le-au creat (ex:SE Asiei, America Centrala, etc) cauzate de haos (razboaie, boli, factori climatici si sociali sau suprimarea resurselor)  supunandu-se unor fluctuatii pe care insasi evolutia numarului populatiilor din diverse specii il au (pentru a se intelege corect sensul celor afirmate mai sus: http://anthro.palomar.edu/synthetic/synth_5.htm,   http://www.mansfield.ohio-state.edu/~sabedon/campbl23.htm).

Totusi orasele mari, ca sa-si pastreze populatia care in final era platitoare de taxe directe sau indirecte avea nevoie si de conditii de locuit ceea ce implica costuri rezonabile pentru constructii/case, pastrarea unui minim cuantum de igiena pentru a nu exista boli letale infectioase/transmisibile -ciuma, poliomielita, sifilis, gripe, etc. Orasele care au rezolvat aceasta problema (prin urbanism) au dainuit fara probleme prin continuitate, singura opreliste fiind doar razboaiele sau cataclismele. Urbanismul a reusit sa stabileasca intr-o oareacare masura reguli si asupra cresterii si evolutiei oraselor (primele exemple care imi vin in minte sunt Viena, Paris, Londra, dar cu siguranta exista si altele) supervizand practic dezvoltarea demografica si cea economica in concordanta si cu pastrarea unui nivel de trai cel putin acceptabil.

In ultimii ani pe fondul cresterii unor standarde de siguranta medicala, a cresterii sperantei de viata, pe baza cutumelor civilizatiilor arhetipale, orase din Asia si nu numai, au prosperat si au dimensiuni proportionale cu densitatea sau marimile populatiilor ale acestor continente. Calitatea vietii poate fi mai buna in anumite zone ale unui oras, sau intr-un oras in functie de regulile de urbanismul care se aplica. Cu toate acestea exista interferente importante intre zonele  dezvoltate si cele mai slab dezvoltate repercutandu-se asupra securitatii zonelor si populatiilor – situatii extreme in orase din Africa de Sud, si America – ciocniri ale culturilor si obiceiurilor – criminalitate, proxenetism, violente , etc). Despre ciocnirea civilizatiilor in spatiul urban am mai scris in ghettoul intre … si nu voi insista insa majoritatea metropolelor prezinta astfel de fracturi.

Necesitatea unui urbanism coerent si evolutiv este doar un aspect al marilor aglomerari urbane. Oportunitatea unor astfel de evolutii poate fi analizata de catre specialisti care se pot pronunta fie asupra factorilor determinanti, dimensiunile optime, evolutii si prognoze, insa in mod cert toate acestea au o predictibilitate limitata si parametri sunt greu de controlat si tine de evolutiile naturale ale populatiilor si evenimentelor importante care au acum un impact global.

Teorii si scenarii exista in mod permanent asupra riscurilor care le prezinta locuirea in astfel de locatii. Este cert ca aceste populatii sunt mai expuse, riscul lipsei de apa, energie, combustibil, alimente, influente ale unor mici cataclisme pot genera efecte neasteptate asupra zonelor suprapopulate, iar riscul unor evenimente cu impact major ar crea situatii greu de imaginat. Vulnerabilitati apar si in planul riscurilor privitoare la molime datorita circulatiei intense a populatie in cele mai diverse colturi ale lumii (vezi exemplele din ultimii ani privitoare la diverse alarme de virusi sau contaminari cu boli extrem de agresive). De asemenea crearea unei stari de panica poate instala psihoze pe care organizatiile teroriste incearca sa le exploateze (atacuri la Tokio, NY, Madrid, Londra). Exemple concrete, minimizate ulterior cu concursul autoritatilor din intreaga lume (pentru calmarea situatiei) au fost date de dezastrul din 2011 din Japonia cand intreaga tara s-a aflat la margine prapastiei intr-un echilibru instabil cu toate ca dispunea de experienta in gestionarea unor astfel de sitautii avand si resurse financiare si logistice extrem de complexe.

Este cert ca aceste miraje, reprezentate de marile metropole ale lumii nu reprezinta decat o fateta in care puterea financiara, concentrarea resurselor si capacitatilor nu reprezinta decat un mijloc eficient al productivitatii. Este adevarat ca multe orase care se afla in plina (r)evolutie (ex: Singapore, Los Angeles 1810 315 locuitori 1910  310.000 2010 18.000.0000 locuitori) aduc si bunastarea populatiilor si creaza chiar fluxuri migrationale la nivel international, insa toate acestea prezinta evolutii continue supuse regulilor haosului. Dealtfel asa zisele minuni antice precum gradinile suspendate, turnul din Babilon, orasele minoice si cele antice din bazinul mediteranean, centre urbanizate si de civilizatie sunt acum ruine care arata ca evolutiile (supra)urbane se intrepatrund cu efectele dinamicii demografice.

despre grilele notariale

La inceputul fiecarui an, ziaristi, agenti si alti experti imobiliari se intalnesc in spatiul media pentru a comenta, contesta modul in care aceste grile notariale reflecta sau mai bine zis nu reflecta piata si tendintele imobiliare si de cele mai multe ori adevarul este ocolit fie din necunoastere fie pentru a capta interesul cititorului cu informatii comerciale. Mai jos sunt prezentate argumentele, fapte si prezinta o decriptare a unor realitati din acest domeniu.

Baza legala. Actul de nastere al “grilei” este codul fiscal si anume capitolele care se refera la impozitarea la transferul proprietatii. Numita de lege, “expertiza”, ea trebuie efectuata de un expert (evaluator) si are ca scop obtinerii  “valorii de circulatie orientativa” pentru impozitarea la transferul proprietatii ceea ce inseamna prin citirea DEX-ului si interpretarea paragrafului de lege ca valoarea estimata si definita de legiuitor ca fiind de circulatie este o valoare comerciala deci o deviatie de la valoare de piata insa bazata pe aceasta si care mai detine si atributul de a fi orientativa. Orientativ este un termen destul de vag, datorat faptului ca estimarea valorii nu poate fi exacta cand stabilesti valori de piata pentru un set/grup de imobile, asa cum solicita legea. Standardele Internationale de Evaluare (SIE) contin un standard de aplicatie ce are ca obiect evaluarea globala pentru impozitare ceea ce ar face din acesta cel mai recomandat instrument/ghid in realizarea acestor grile si deci pe evaluatorii care activeaza in organizatia profesionala ANEVAR (cea care a adoptat si implementat aplicarea SIE) cei mai potriviti in aplicarea acestuia. Realizarea expertizelor sub alte auspicii decat cele precizate de catre acest standard aceste grile/expertize nu ar avea garantia sau mai bine zis acoperirea unor estimari obiective.

Precizari, efecte, descriere sumara a cadrului recomandat pentru realizarea expertizelor. In baza celor stabilite de standardul invocat, in acord cu misiune sa, evaluatorul este desemnat sa estimeze pe baza instruirii si pregatirii oferita de asociatia profesionala, in conformitate cu standardele generale si cele de aplicatie specifice (GN13 – evaluarea globala pentru impozitare – valabil si pentru expertizele ce vor fi folosite in 2012) aceasta valoare, adica valoarea de impozitare globala la transferul proprietatii avand totusi ca indicatie si referinta valoarea de piata. Este clar ca o valoare generalizata sau globala care defineste un set de imobile creaza nemultumiri intrucat aceasta nu defineste un singur imobil, care precum oamenii, se individualizeaza prin multe caracteristici, asupra carora nu voi insista acum. Pentru evitarea acestor nemultumiri standardul specific precizeaza ca evaluarea va aplica principiul “echitatii la impozitare” si care coroborat cu cele 8 etape de implementare, ar trebui sa ofere o baza acceptabila si onorabila de estimare. Acesta este cadrul general transpus sintetizat in cateva cuvinte pentru un domeniu care are sute de volume de specialitate denumit in limbajul de specialitate “mass appraisal”

Implementare si factori colaterali ai expertizelor. Daca partea teoretica este destul de elocventa, ce se intampla mai departe, tine de modul in care meandrele concretului se intersecteaza cu spiritul mioritic. Aici se amesteca atitudini si politici ale diverselor entitati, ingerinte economice si politice de control a tendintelor patrimoniului imobiliar (in special in zonele in care exista jucatori importanti in acest domeniu) care ii pozitioneaza pe cei care intocmesc aceste grile in fata unor decizii interesante si diverse. (cum altfel se explica spre exemplu scaderile din grilele 2011 fata de cele din 2010 din Bucuresti la valori cuprinse intre 30-80% cand piata releva scaderi mult mai modeste, fapt care a fost urmate interesante miscari de culise, nu fara urmari in diverse planuri financiar si legislativ, nesesizat decat de un grup restrans).

Revenind la firul expunerii precizez ca cei ce intocmesc aceste grile/expertize sunt astfel pusi in situatia dificila de a respecta legea, de a asculta atat vocea celui care ii comanda si plateste lucrarea, de a nu crea inechitati prin supraimpozitare, si eventual de a asculta/sau subordona interferentele diferitelor canale sa le zicem subterane, multi dintre acestia alegand sa realizeze aceste grile prin neasumariea standardelor si a deontologiei profesiei. Doar aceste situatii vor fi descrise in continuare.

Solutia si modul de realizarea al expertizelor. Experienta a aratat ca solutia la factorii conexi si tendintele in realizarea expertizelor a fost  realizarea acestora in afara acestui cadru profesional prin neasumarea fie a standardelor a deontologiei sau a amandorura, (desi leguitorul nu s-a gandit nicidecum la acest lucru) si a reprezintat cheia unei pasnice coexistente intre toti factorii implicati, situatie tolerata pe coridoarele diverselor institutii care au responsabilitati directe sau conexe. Astfel lipsa asumarii deontologice si standardelor exonereaza respunderea profesionala fata de organizatiile din care fac parte si permite ca urechea sau capul sa se plece si sa multumeasca cele mai multe parti. Astfel valorile publicate, nu mai vorbim acum de evaluari, ci de tabele cu numere vor ingloba chei si structuri din cele mai variate si interesante si vor evita o procedura laborioasa de justificare a valorilor estimate, acestea fiind imbracate in  forme greu de inteles si analizat, insa de multe ori comentate neprofesionist de eternii sfatuitori ai imobiliarelor. Trebuie precizat ca exista si (cateva) grile/expertize consecvente si care reflecta in limite rezonabile piata imobiliara.

Efecte, rezultate, prognoze. In afara patimei si implicarii permanente de a denigra profesiile de notari si evaluatori trebuie inteles ca in toate tarile exista o modalitate de impozitare la transferul proprietatii, ceea ce nemultumeste pe cel care are de platit, iar aceasta frustare este una naturala. Chiar daca mecanismele de stabilire si impozitare pot fi deficitare modalitatile de inlocuire sunt greu de implementat atata vreme tendinta normala este pentru plata unor taxe cat mai mici. In acest sens nu este de asteptat ca impozitarea pentru tranzactii imobiliare sa reprezinte deocamdata la noi o referinta pentru stabilirea tendintelor imobiliare, a indicilor imobiliari, intrucat declararea pentru impozitare se va baza uzual pe valorile orientative intelese si asimilate ca minime. In contextul noii oridini fiscale europene estimez ca pe termen mediu (2-3 ani) aceasta metoda care nu reflecta situatia pietei imobiliare va avea nevoie de modalitati de abordare diferita, care sa uniformizeze si sa lege aceste expertize de piata imobiliara reala insa in asa fel incat sa nu cauzeze inechitati in sistem.

Nerespectarea standardelor si aplicarea metodologiei dupa vointa diversilor factori decizionali, a dus la o suita de atitudini, astfel ca citind aceste rapoarte (care pe buna dreptate nu au ce cauta in spatiul public – fiind valori orientative de impunere si nu valori recomandate de declarare tranzactiilor imobiliare, sau ghid al pietei imobiliare), a dus la atitudini rezultate si forme din cele mai diverse si inovative ale acestor expertize. Cu toate ca aceste expertize nu ar trebui sa creeze inechitati am constatat abateri flagrante de la acest principiu,  si care ofera indicii asupra competentelor detinute de cei care se feresc sa isi asume realizarea unor astfel de grile intr-un cadru profesionist. Iata cateva exemple extrase doar dintr-un singur “raport de evaluare”: impozitul pentru un apartament de 69 mp este cu 10% mai mare fata de unul de 70 mp din acelasi bloc si acelasi etaj, iar pentru o locuinta din caramida aflata pe o strada neasfaltata fara iluminat public la periferia unui cartier, avand o vechime de 50 ani si avand aceiasi suprafata de teren se plateste acelasi impozit ca si pentru o casa noua, moderna  de aceiasi suprafata care are in schimb alte amenajari exterioare sa zicem piscina, pavilion, sera, etc in zona centrala a aceluiasi cartier dar beneficiaza de toate utilitatile edilitare. De asemenea o situatie interesanta este de a furniza o valoare unica foarte orientativa terenurile intra/extravilane in jurul unui oras care se intinde pe 10 km lungime si 5 km latime. Este insa si mai grav, dar si incorect ca aceste grile sunt folosite pentru exproprierea pentru utilitate publica ca si ghiduri, furnizarea unor valori favorabile celui ce este impozitat, il dezavantajeaza pe cel ce este despagubit. Astfel am intalnit ca valorile de impozitare dar si de despagubire pentru un hectar (10000 mp) de pamant agricol pe fondul imobbiliar al unui intreg judet au valoarea echivalenta a 3-5 capre sau in cel mai bun caz 9-15 capre bune (1 capra 300-480 lei adica 70-110 euro) !!! De unde inteleg ca Richard III (vezi afirmatiile lui Shakespeare) a beneficiat de aceiasi expertiza orientativa cand a spus: “Dau un regat pentru un cal !”.

P.S. Grilele notariale din ultimii ani valabile in toate judetele le gasiti aici